【不動産投資のポイント③】悪徳業者にだまされない！６社会って分かった不動産会社の選び方！
こんにちは！今日は守るソウマです！
以前、不動産投資のポイント①、②を書きました！そのときは物件について着目しました！
買う物件も大切ですが、それと同じくらい重要なのは「どこから買うか」です。
今日は不動産会社の選び方について書こうと思います。
〈目次〉
①不動産会社の選び方
②不動産会社との出会い方
③不動産会社の断り方
④今日のハイライト
①不動産会社の選び方
まず大事なのは扱っている物件です。
引っ越しとかで部屋を探すときは、不動産会社がいろんな名前のマンションを紹介してくれますが、投資用マンションを販売する不動産会社は、同じ「不動産会社」でも少し違います。
具体的にいうと、各不動産会社が自社で開発したマンションを販売している例が多いです。そのため、不動産会社選びは物件選びにもつながります。
各不動産会社のHPにアクセスすれば、その会社が扱っている物件が分かります。
不動産投資の１番のリスクは「空室リスク」なので、良い物件（立地、価格帯、１K等需要の高いタイプか等）を扱っているかが大切になります。
入居率を公開している不動産会社もありますので、ここもチェックポイントです！
次に、収益方法です。
１Rマンションの不動産投資には大きく分けて２パターンあります。
ひとつめは、サブリース方式です。これは、オーナー（買主）が不動産会社（売主）に貸した上で、不動産会社が借主に貸すパターンです。
このメリットは家賃保証がされていることです。不動産会社が存在する限り、たとえ空室が発生しても家賃収入を得られます。
もっとも、この場合、間に不動産会社が入るので、得られる賃料は安く設定されていることが多いです。
ふたつめは、管理代行方式です。これはオーナーが借主に直接貸し、不動産会社は空室時の借主を探す業務や仮に家賃滞納があったときに催告する等の管理をオーナーの代わりに行う方式です。
このメリットは、管理費として数パーセント不動産会社に払う必要はあるものの、サブリース方式よりも高い賃料収入を得られます。
デメリットとしては、空室が発生した際は賃料を得られない点です。そのため、不動産会社の管理能力（借主を早く探してもらう）が大事になります。
不動産投資の仕組み自体（ローンを組んで、賃料でそのローンを返すという仕組みや節税としての機能）は同じなので、以上のような、①扱っている物件と②収益方法で不動産会社を選ぶことになります。
②不動産会社との出会い方
大きく分けて①営業の電話やメールに反応する、②セミナーに行ったり問い合わせたりする、の２通りだと思います。
ソウマは①のタイプでした。もっとも、６社会っているので、自主的に情報を集めたり不動産会社を比較した点でいえば②に近いかもしれません。
①の場合に、はじめに会った不動産会社を妄信してしまうのは危険です。ソウマも６社会っていますが、そのうち１社はとんでもない会社でした（ブログでは実名を書けないので、知りたい方は個別的にお問合せください…）
おすすめは②です。セミナーは基本タダで受けられますし、その後個別相談を行ってもらえることも多いので、貯金額や年収、家族構成、職業等を踏まえた個別的な相談ができます。
ソウマもいろいろなセミナーに参加しましたが（ただし、ソウマの場合は実際にオーナーなので、もはや趣味です。）、分かりやすさでいえば、クレアスライフのセミナーはよかったです。また、仕事帰りの時間に短時間で聴けるのもよかったです。
クレアスライフ
また、不動産の販売ではなく、各人に合った不動産会社を紹介してくれる不動産NAVI（しかも今ならクオカードがもらえます！）を提供するハイコネクションもおすすめです。
ハイコネクション
お客様の要望に応じて優良な不動産投資会社をご紹介するサービス【不動産投資NAVI】 
もちろんこちらの方法も最初の１社で決めてしまうのは危険で、複数の会社のセミナーに行きましょう！
おそらく不動産投資一般の話はセミナーよりもこのブログの方が詳しいのですが、セミナーに行くメリットは①その会社のことを知れる、②個別的な相談にのってもらえる、の２点です。
以上が代表的な不動産会社との出会い方ですが、とはいえ、１番は実際に不動産投資をしている人から、なぜその会社を選んだのかを聞き、紹介してもらうのが１番です。
例えば、ソウマはプロパティエージェントを選んでいますが、それは６社から話を聞いて、１番合理性を感じたからです。
プロパティエージェントの魅力は以前の記事で紹介していますので、ぜひ読んでみてください！もちろんお問合せいただければ、紹介も致します（回し者ではありません笑）！
③不動産会社の断り方
複数の不動産会社に会って比較検討することはとても大切なのですが、デメリットもあります。それは、勧誘を複数社から受けてしまうことです。
実際に購入する不動産会社を選んだら、他は断りましょう！
今まで飲み物をごちそうになったり、ライフプランを考えてくれたりと、仮に恩を感じていたとしてもきっぱり断りましょう！
あなたが理由付きで１社選んだのであれば、他の会社はあなたへのプレゼンに負けたのだから、情けは無用です。
断り方はメールで以下の文章を書くことです。
「お世話になっております。種々検討致しましたが、貴社から不動産を購入することは今後も含め一切ないと考えるに至りました。今後は、勧誘を含め一切の連絡をお控えいただけますよう、よろしくお願いいたします。」
理由はいりません。
大事なのは、購入の意思がないことと、将来を含めた連絡を遮断することです。
これをしたにもかかわらず不動産会社が勧誘を継続した場合は宅建業法違反（宅建業法47条の2第1項、施行規則16条の12第1号二）になりますので、不動産会社はこれ以上何もできなくなります。
電話でもいいのですが、電話だと証拠が残らないこと、その電話の中で「とりあえず会いましょう」等と勧誘を続けられてしまう可能性があること等を踏まえ、メールが１番です。
④今日のハイライト
今日は不動産投資における会社選びについて書きました！
〈今日のハイライト〉
①扱っている物件と収益で不動産会社を決めよう！
②まずはセミナーに参加しよう！周囲に不動産投資をしている人がいたら聞いてみよう！
③情けを忘れて、決めた不動産会社以外はきっぱり断る！
不動産会社選びは不動産投資のスタート地点です！不動産投資の良いスタートを切れることを祈っています！
以上、今日は守るソウマでした！
【考察！】不動産投資家が不動産投資をやめた方がいい理由を考えてみた。
こんにちは！今日は守るソウマです。
ソウマは職場で投資用マンションを購入したことを公言していますが、初めて話したとき、周りの反応は冷ややかでした…
ソウマの業界は基本的に保守な人が多いので（資格勉強に励んできたような方々ですし、少し堅い業界なので…）、仕方がないことかもしれません。
また、頭のいい人たちが多いのですが、なぜか不動産投資については的外れな指摘も多かったです。
今日は、不動産投資家であるソウマが、同僚の「不動産投資をやめた方がいい」と言う理由について考えてみます。
〈目次〉
①不動産投資って儲かるの？
②不動産投資ってリスク高いでしょ？
③不動産投資ってめんどくさいでしょ？
④不動産投資ってやってる人少ないでしょ？
⑤今日のハイライト
①不動産投資って儲かるの？
（１）収支について
たしかに不動産投資は利益が出るまでにものすごく時間がかかります。
３０００万円の１Rを購入して、月１０万円の家賃収入だとしたら、利子等も考えると約３０年かかります。
そのため、８０歳の人が購入したとしても、利益が出る前に亡くなってしまう可能性が高いです（もちろん相続を考えれば得です。現金より相続税が優遇されていますし。）。
逆に２０代、３０代であれば、老後ほぼ確実に利益を得られます。マンション自体は取り壊すまでは人が住む可能性があるので、たとえ老朽化により家賃が下がってもマンションが存続する限りは家賃収入を得られる可能性があります（また、仮に取り壊しても土地は残ります。）。
だいたい３０年くらいでローンは返せますので、その後は年金のように毎月家賃収入を得られます。
現在騒がれている年金問題があるため、将来年金がもらえるかは分かりません。退職金も一時的なものであることが多いと思います（ソウマにいたっては個人事業主のため退職金すら出ません！）。
そのため、若い世代は、年金を自分で作っていく必要があると思います。
iDeCoも私的年金としてこのブログでお勧めしていますが、年金効果だけならiDeCoよりも不動産投資をお勧めします。
iDeCoは自分が掛金を拠出している（自分の収入から出している）のに対し、不動産投資は銀行がお金を出してくれるからです。
手元に現金がなくても、融資枠を使えば、銀行のお金で将来の年金を用意できます。
初期費用（頭金や登記費用）はかかりますが、貸している間は家賃収入がローン弁済の原資になりますので、毎月の給料は無傷です（新築だと将来のリターンが多い分、毎月の収支が赤字になることはありますが。）。
まとめると、
・持つ期間が長ければ長いほど、家賃収入を長く享受できる
・融資枠を利用できる
という２点を備えた２０～３０代の年収５００万円以上の方や公務員の方に不動産投資はおすすめです。
（２）収支以外について
３０年後なんてどうなっているかわからないし、利益が本当にでるのか不安だ、という声もよく聞きます。
たしかに収支だけ見ると不安になる気持ちも分かります。ソウマも不安です。
が、不動産投資には年金効果の他にも節税効果や生命保険効果もあります。
節税効果とは、不動産投資の赤字を給与所得等、他の黒字にぶつけて、課税所得を下げられることを意味します。
不動産投資には大きく分けて３つの費用が発生します。①減価償却費、②管理費、③ローンの利子です。
この中でも、減価償却費が特に節税効果が大きいです。具体的にいうと、建物部分（土地部分はだめです。）を数年に分けて事業に使ったとして、少しずつ費用化することができます。
銀行のお金で買った建物を費用にしているので、手元のお金が出ていかないのに「経費」として算入できるのです！
また、そもそも公務員やサラリーマン等の「給与所得」の方は、「不動産所得」という新たな所得項目をつくることができる点がメリットです。
すなわち、例えばパソコンを購入したときに、「不動産の管理に使っている」と主張すれば、そのパソコン代は不動産所得の「経費」にすることができます（全額は税務署から突っ込まれるのでやめましょう。）。
給与所得の方は確定申告をしなくてよい、というメリットはあるのですが、自分でするようになるとお金の管理が自分でできるようになり、節税面で優遇を受けられることがあります。
次に保険効果ですが、これはオーナーが死亡したときに、ローンがゼロになり、マンションだけが相続されるということを意味しています。
ローンを組む際に、団体信用生命保険（団信）に入るので、もしものことがあったらオーナーのローンはゼロになり、債務は相続人に引き継がれることはありません。
生命保険に入るのであれば、ソウマは不動産投資を使って生命保険効果を得る方がよいと考えます。生命保険と異なり、不動産投資は資産性が高いからです。
②不動産投資ってリスク高いでしょ？
不動産投資はローリスクミドルリターンの投資なので、リスクは低いです。
このリスクが高いと考える人が多い理由は「金額」です。
たしかに３０００万円とか４０００万円とか聞くと、そんな借金負いたくないと思うのは自然だと思います。
が、ZOZOの前澤元社長の借金は８００億です！
…と、前澤社長と比べるのは置いといて、借金の代わりに対価としての物件が手に入ることを忘れていませんか？
負債も増えますが、資産も増えるので、バランスシートは保たれます。
また、仮に現金が必要になったら売ればいいです。不動産は流動性は低いですが、必ず売れますし、その前に節税効果も得られていれば多少売却額や安くても実質的には黒字だったということもあります。
また、いい物件を買えば値上がりしている場合もあります。
なお、３０年の間に何があるか分からない、不動産価格が下がるかもしれないという方もいます。
もっとも、衣食住は人間の基本なので、これらに関するビジネスは今後も比較的堅調に成長していくものと思われます（不動産を小口証券化したJ-REIT等も堅調に推移しています。ソウマはインサイダーで買えませんが…）。
例えば、ソウマの優秀な友達が「オリンピック後大丈夫？」と聞いてきました。ソウマはこの質問の趣旨がよく分かりませんでした。
オリンピックで海外観光客が来ますが、その人たちはオリンピックを楽しみにして数年前から住んで、オリンピックが終わったら日本を離れるわけではありません。地方在住の方も同じです。
要は、東京の不動産需要はオリンピックにかかわらず変わらないということです。
ちなみに、この「オリンピック後大丈夫？」問題は、東京オリンピックが決まった直後くらいから東京の不動産価格が高騰したことからきていると思われます。
「オリンピックが決まった時に価格が上昇したのだから、終わったら下がる」という、分かるような分からないような理屈です。
もちろん下がったときに買った方が得ですが、早く始めた方が得ということも上で説明したとおりです。また、そもそも不動産価格が上がる可能性もあります（東京の需要は高まるばかりです。）。
もっとも、投資なのでタイミングは大事なのですが、不動産投資はロングリターンなので、あまりはじめるタイミングは大きな要素ではありません。
③不動産投資ってめんどくさいでしょ？
買った後は何もしなくていいのでヒマです（本業は忙しいです笑）！
家賃が入ってローンを返して…というのは銀行口座の中で行ってくれているので、ソウマはノータッチです。
めんどくさいのは確定申告くらいでしょうか。ソウマは本業が事業所得のため、必然的にやらなければならないのであまり苦ではないですが（そもそも税理士さんにお願いしてしまっていますので苦でもないです。）、給与所得の方にとってはつらいかもしれません。
が、確定申告は、節税の基本です。固定給の場合は特に数万円所得を上げるのは難しいですが、少しめんどうでも確定申告で数万円節税することは簡単です。
数万円の得できるなら、１年に１回くらいめんどうな作業を我慢できるはずです！
④不動産投資ってやってる人少ないでしょ？
まぁ少ないです。ソウマの知り合いでも１人しかいません（ソウマのエージェントは自社物件を持っていますが、その方は除いています。）。
ただ、ソウマは公言していますが、やっていても言わない人も多いです。
節税、もっと言えばお金のことを考えることは恥ずかしいことでも何でもないのですが、日本人の中には、お金のことを考えるなんて「がめつい」「はしたない」等という悪いイメージを持っている人も少なくないです。
他方で、「テスト勉強していない」と言いながら満点をとる優等生、ダイエットしていないと言いながら家でサラダしか食べていない芸能人、彼氏募集中と言いながらいつの間にか玉の輿婚をする女性がいるのも、また然りです。
周りがやっていないからということは気にせず、自分が納得すれば始めればいいと思います。むしろ周りに合わせていると、いつの間にか取り残されてしまうリスクがあります。
また、不動産投資をしている人が少ない根本的な理由があります。それは、不動産投資をできる人が限られていることです。
不動産投資をする上で「融資を受けられる人」という絶対的なフィルターがかかります。
そしてそれは「年収５００万円以上の方」が原則です（公務員等安定した職業の方や再就職に有利な士業の方等ならもう少し少なくてもOKです。）。
銀行は「必ず」返してくれる人にしかお金を貸してくれません。毎月カツカツの人だと、空室が生じたときに「家賃収入でローンを返す」というサイクルを維持できなくなります。
もちろん空室が生じる可能性なんていうのは、良い物件を選んでさえいれば、引っ越しのタイミングの数年に１度なのであまり気にする必要はありません。
年収５００万円以上の方なら、毎月の給料から補填可能というわけです。
逆に、年収５００万円以上の方は、その方々だけに与えられた特権と思ったほうがいいです。
上述したように、銀行のお金で年金が作れるからです。
また、銀行を使って良い物件か判断することもできます。
どういうことかというと、同じ人でも購入する物件によって、利率が違うことがあります。良い物件は賃料収入が安定しそうだから利率が低く、逆に空室リスクの可能性が高い物件については利率が高く設定されます。
自分の判断に自信がない場合は、銀行の利率で考えてみることもひとつの視点だと思います。
⑤今日のハイライト
今日は、ソウマが「不動産投資をやらない理由」について考えてみました。
〈今日のハイライト〉
①不動産投資は収支以外にも節税や保険といったいみでも利益が期待できる！
②不動産投資はローリスクミドルリターン！
③不動産投資は年１回の確定申告以外は基本ヒマ！
④不動産投資は年収５００万円以上の人に与えられた特権！
不動産投資ができるけどやらない人は本当にもったいないです！このブログを読んで、少しでも不動産投資に興味を持ってもらえたら嬉しいです！
以上、今日は守るソウマでした！
まずは無料相談がおすすめです。
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【年収別×お金を増やす方法】20代、30代からお金持ちを目指す３つの方法！
こんにちは！今日は攻めて、守るソウマです！
10月1日から増税がスタートしました！ソウマも現在キャッシュレスを勉強して増税に立ち向かおうとしています！
僕の同僚や友人は20代後半なんですけど、この世代でも〇〇ペイを使っている人は半々な印象です…ソウマの知り合いでやっている人が少ないだけなのかな？
今日は増税の負担を乗り越えるため、お金持ちを目指す方法についてざっくり書きたいと思います。
〈目次〉
①お金持ちになる３つの方法
②所得を上げる
③資産を運用する
④節約する
⑤今日のハイライト
①お金持ちになる３つの方法
目次で挙げてしまいましたが、お金を増やす、貯めるには大きく３つしか手段はありません。
・所得を上げる
・資産を運用する
・節約する
の３つです。
多くの方が実践するのは「節約する」ではないでしょうか。ヤフーニュース等でも節約記事はよく載っています。
ただ、これらの組み合わせが大事です。節約だけでお金を増やそうとしても限界があります。
ソウマがこのブログで紹介している方法も、「所得を上げる」「資産を運用する」「節約する」のどれかに分類できるはずです。
また、iDeCoのように「資産を運用する」×「節約する」のハイブリッドの制度もあります。
現在キャッシュレスについて勉強していて思ったのですが、「知らない」「やらない」は損をします。
CMでPayPayを使えば20%還元と宣伝されていたにもかかわらず、始めるのがめんどくさくてやらなかったことを後悔しています…
なので個人的には「とりあえず始めてみる」の精神が大事だと思っています！
②所得を上げる
所得を上げる方法はいくつかあります。
今の会社に残るのであれば昇進を目指すことになると思いますし、転職するという手段もあると思います。
そのためには資格取得が必要だったり有益になる場合も多いと思います。
さらに、副業がOKであれば副業をするということもありです！
副業といっても会社を２つ掛け持ちせよ、ということではなく、例えばメルカリで不用品を売るということだって所得を上げる重要な手段で、副業化できます。
ただ、「所得を上げる」のは時間がかかります。また、昇進であれば会社の評価など、外的な要因にも大きく影響されます。
そのため、「所得を上げる」だけに注力することなく、「資産を運用する」「節約する」にも目を向けてみることが重要です！
③資産を運用する
ある程度年収のある人であれば、その貯蓄を寝かせておくよりも資産運用に回す方が有益です。
目安としては年収５００万円以上でしょうか。稼いでいる人は基本忙しいので、お金にも働いてもらいましょう！
例えば年収５００万円以上だと不動産投資用の融資を受ける上で有利になります。
「融資を受けられる」のは最低条件として、「有利な融資を受けられる」ことが不動産投資では重要です。
なぜなら、不動産投資において重要なのは「（優良な）不動産の価格が安いこと」と「ローンの利子が低いこと」だからです。
また、FXでもお金持ちの方が有利です。
証拠金として預けられる額が少ないと、すぐにロスカット（損のまま自動的に決済されてしまうこと）されてしまう可能性があります。
証拠金が潤沢であれば、多少損が出ていたとしても、益がでるまでポジションを持ち続け、益が出た自分の好きなタイミングで行使することが可能になります。
なお、最初に行うのであれば、FXのような攻める資産運用よりも、iDeCoや不動産投資のような節税効果もあるハイブリッド型の方がベターと思います。
これは単純な理由で、仮にこれらが運用で損が出たとしても、節税効果の意味では必ず益をもたらしてくれる結果、投資の回収としては益になる可能性が高いからです。
④節約する
例えば手取り月５０万円の人が月１万円資産運用できた場合、利回りは月２%です。
普通預金の利息が年１%にも満たないこのご時世でこの運用益は驚愕です。
そして、手取り月５０万円の人が月１万円節約した場合も同じことがいえます。
日々の節約ももちろん大事ですが、効果が大きいのは固定費です。
大きいところでいえば家賃です。多くの人は、所得が増えると広い家に住みたい、という発想になるそうです（ソウマもそうでした。。）。
ただ、所得が高い人は働いている時間も長く、あまり家にもいないので、無駄になっていることが多いです。
ソウマもこの広さは無駄だと思い、引っ越しを決めました。家賃は約７万円downです。
また、保険も見直しをするべきです。
２０、３０代ならほんとにいるのか、というところから問うてみるべきだと思います。
貯蓄型の保険というのもありますが、貯蓄ならもっと益のでる金融商品がないでしょうか（保険商品は保険に主眼が置かれているため運用という意味では弱いことが多いです。）？？
不動産投資なら生命保険替わりになりつつ運用益を得たり節税効果を得られたりしないでしょうか？？
「保険は入るもの」という固定概念も根強いですが、いずれにせよ一度考え直してみることは大事だとソウマは思います！
⑤今日のハイライト
今日はお金持ちになるための３つの方法について総論的に書きました。
〈今日のハイライト〉
お金持ちになるには
・所得を上げる
・資産を運用する
・節約する
の３通りしかない！
今後もそれぞれの具体的な方法について書いていきたいと思います！
そしてソウマはキャッシュレスの勉強を続けようと思います！
以上、今日は攻めて守ったソウマでした！
【年収1000万円以上の節税対策②】制度を利用して100万円課税所得を落とす方法！
こんにちは！今日は守るソウマです！
節税対策①では、そもそも課税所得はどう決まるのかについて書きました！
今日はその制度を利用して100万円課税所得を落とす方法を分かりやすく書いていきたいと思います！もちろん合法です笑
〈目次〉
①ふるさと納税をする
②iDeCo（小規模企業共済）をする
③不動産投資をする
④今日のハイライト
①ふるさと納税をする
これが一番手軽に始められる節税で、多くの人が既にしていると思います。
ふるさと納税は、特定の地方自治体に寄付をすることでその返礼品をもらえるという制度です。
年収が1000万円の方の寄付金控除の上限は、ソウマの税理士さんによると15万円程度とのことです。
ソウマの返礼品のおすすめ一番はうなぎですかね！スーパーで中国産を買うよりもおいしいし、お店で食べるのは敷居が高いです。。
他にもお肉が人気ですけど、ソウマは料理ができないので滅多に頼みません。
「さとふる」や「ふるさとチョイス」等、ポータルサイトはどこでもいいので、今年まだ寄付していない人はぜひ今年から始めましょう！
12月31日までに注文したものが今年度の寄付金控除の対象となります！
②iDeCo（小規模企業共済）をする
これも簡単に始められるものだと思います。このブログでももう何回か出ていますね笑
iDeCoのすごいところは掛金が全額、「小規模企業共済等掛金控除」の項目で控除できることです！
ソウマは個人事業主なのでiDeCoは最大の月68000円、さらに小規模企業共済で最大の月70000円拠出しています！これにより年165万6000円拠出し、課税所得を下げています。
たしかにiDeCoや小規模企業共済に拠出してしまうと、なかなか引き出せないというデメリットはあるのですが、基本的には元本以上のリターンがあると信じています。
そうすると、預ける場所を銀行口座から変えるだけで大きな節税になり、さらに運用もしてくれるということで、これらの制度は積極的に使うべきです！
iDeCoは、サラリーマンの方の最大拠出可能額は現状月23000円（企業型DCに加入していない場合）ですが、それでも年30万円近く課税所得を落とせますし、この額であれば家計にダメージを与えずに拠出できると思います。
③不動産投資をする
これはハードルが高いように聞こえるのですが、ソウマのような個人事業主よりもむしろサラリーマンの方にやってほしい節税対策です（もちろん個人事業主の方にもメリットがあります。）。
「不動産投資は節税対策になる」と聞いたことがあると思います。
これには複数の理由があります。
ひとつめは、不動産投資には様々な「経費」が発生します。固定資産税（毎年）、登記費用（最初のみ）などです。また、ローンそれ自体は費用ではありませんが、利子は費用です。
新築のマンションを買うと、賃料収入よりもこれらの費用で赤字になってしまうことがあります。
ただ、これがいいんです！この不動産事業で生じた赤字は、前回紹介した「損益通算」という制度で給与所得にぶつけて、課税所得を減らすことができます。
もちろんずっと毎月赤字だと本末転倒です！そのうちローンが減ってくると利子も減るので黒字に転じます。そして、債務を完済すれば賃料収入が丸ごと入ってくるようになります。
節税になるというふたつめは、減価償却費です。
不動産投資はマンション１室を購入した場合でも、代金は土地部分と建物部分に分けられます（契約書に内訳が書いてあります。）。
土地部分は減価償却できないのですが、建物部分は減価償却が可能です。
簡単にいうと建物は賃料収入を得るための「道具」です。この道具は毎年摩耗していくのでこれを経費として計算するのが減価償却です。
1000万円の建物を仮に20年で減価償却したら毎年50万円分の減価償却費が計上されます。
建物を購入した際の1000万円は銀行から借りてそのまま不動産会社に支払っているので、手元資金には傷を負わずして、毎年「経費」を発生させることができます。
ひとつめの経費の方が目に見えるので分かりやすいのですが、実際はこの減価償却費の方が節税対策としては重要な意味を持ちます。
節税になるという３つめは、「不動産事業所得」という項目それ自体を作ることです。
本来の節税対策にこれは含まれていませんが、ソウマとしてはこれも不動産投資の節税対策だと思います。そして、これがサラリーマンの方にぜひ不動産投資を始めていただきたい理由です！！
ソウマのような個人事業主は書籍代やセミナー代、資格取得のために費やした費用等を「事業所得」の必要経費に計上できます。
他方、サラリーマンの方だと給与所得は源泉徴収により会社がやってくれることも多いこともあり、これらの費用を経費に落とすことが難しいです。
そのため、「不動産事業所得」という項目を作ることで、ここの必要経費に落とし込むことができます！
もちろん、私的な飲み会の費用や漫画代を経費化することはNGですが、経費化できる所得項目を作っておくことは節税対策のひとつだとソウマは思います。
④今日のハイライト
今日は明日から（検討）できる節税対策について書きました！
〈今日のハイライト〉
①ふるさと納税をしよう！年収1000万円の方は15万円程度できる！
②iDeCoに加入しよう！サラリーマンの方は月23000円が上限！
③不動産投資を考えてみよう！減価償却費はもちろん、経費に落とせる所得項目が生まれます！
年収1000万円のサラリーマンであれば、①で15万円、②で27万6000円、③50万円程度課税所得を落とせます。
若干100万円に届いていませんが、上記は大きな項目で、その他にも節税方法はあります！また紹介したいと思います！
以上、今日は守るソウマでした！
【年収1000万円以上の節税対策①】敵を知れ！課税所得はどう決まる？
こんにちは！今日は守るソウマです！
先週のソウマはとても忙しかったです…。仕事のストレスは言葉に表せないほどでした…。
それに追い打ちをかけるように、週末郵便受けを開くと都民税の納付書なるものが…。
「先日住民税支払ったばかりじゃないですか！？」とエレベーターの前で言ってしまいました笑
しかも督促状のようで、どうやら既に前に納付書が来ていたようです（しっかりと納めました。）。
この都民税も前年度の課税所得に紐づいて金額が決められています。
そのため、まずは「敵を知る」、すなわち、所得金額の課税所得がどのように決まるのかを学んでいきましょう！
〈目次〉
①所得金額を求める！
②各種の所得を課税標準にする！
③所得控除する！
④税額計算する！
⑤今日のハイライト
①所得金額を求める！
納付金額が決まるまでのプロセスは４ステップあります。①～④を追っていけば納付金額が分かるようになっています。
まずは所得金額を求めましょう！所得は10種類に細分類されます。
多くの方は①給与所得がメインの収入だと思います。これは、給料や賞与（ボーナス）による所得です。
ソウマは個人事業主なので、給与所得ではなく②事業所得です。これは〇〇業を行っている人の所得です。
ソウマは不動産の貸付も行っているので、これは③不動産所得ですね。賃料－必要経費の額が不動産所得になります。
また、ソウマはインサイダー規制でできませんが、株の配当は④配当所得です。そして、銀行の預貯金の利子は⑤利子所得です。
退職金は給与の後払いの性質があるとされていますが、税務上は⑥退職所得です。いつか詳しく書ければと思いますが、給与所得よりも税務上優遇されています。
資産（絵画や骨とう品など）を譲渡したときに受け取るのは⑦譲渡所得です。ソウマももっている不動産を譲渡したときにお金を受け取れば、それは不動産所得ではなく譲渡所得です。
また、この収入を得ている方は少ないかもしれませんが、山林（木の方です。山の売買で得た額は譲渡所得です。）の譲渡は⑧山林所得に分類されます。
その他に⑨一時所得と⑩雑所得があります。⑨一時所得は競馬や懸賞で得たお金、⑩雑所得は①～⑨のどれにも該当しない所得で公的年金等にかかるものとそれ以外（本業から離れた執筆料、講演料や謝礼金等です。）に分けられます。
この①～⑩の合計が「所得金額」です。
②各種の所得を課税標準にする！
もっとも、所得金額は生の数字であり、これに課税されるわけではありません。
例えば、一時所得と譲渡所得の長期（５年以上持っていたものの譲渡）は課税額は所得の2分の1です。一時所得は偶然手に入れたものでその人がお金持ちとは限らないし、譲渡所得の長期は長い時間かけて得た利益のため、税務上優遇されています。
他にもここでは「損益通算」という作業がされます。この「損益通算」は税務の世界で非常に重要です！
①で細分類した10個の所得のうち、ひとつで赤字が出ていた場合、その赤字を他の所得の黒字にぶつけて課税所得を下げることができます。
もっとも赤字をぶつけられる所得は、不動産所得、事業所得、山林所得、一部の譲渡所得です。
サラリーマンの方が不動産投資をするべき理由のひとつはここにあって、不動産所得の赤字を給与所得にぶつけることで、給与としてはお金を受けつつ、税務上の課税所得を下げることが可能になります。
これがいわゆる不動産投資の節税効果です。
③所得控除する！
①及び②で求めた金額から課税所得にするために、いろいろと所得控除をしていきます！ここで落とせるだけ落としましょう！
所得控除には14種類あります。
①雑損控除は災害を受けたときにその損害額を引くことができる控除です。災害、盗難、横領にあった場合です。
②医療費控除は医療費にかかった金額です。ただし、1年で10万円以上使わないと控除できないので、健康なソウマにとってはハードルが高いです…
③社会保険料控除は健康保険や国民年金などで、これは全額控除できます。
④小規模企業共済等掛金控除は小規模企業共済やiDeCoのことです。これも全額控除できます！
ソウマも小規模企業共済は月7万円、iDeCoは月6万8千円、限度額いっぱい掛金拠出しています！
⑤生命保険料控除、⑥地震保険料控除はその名のとおりです。ただ、これらは全額控除できるとは限りません。
⑦寄付金控除は今はふるさと納税に代表されます。実質2000円で特産品がもらえる、というのは寄付金額から2000円引いた額を控除できるからです。
⑧障害者控除、⑨寡婦（寡夫）控除、⑩勤労学生控除、⑪配偶者控除は納税者に該当者がいれば控除を受けられます。⑫配偶者特別控除というのもあります。
あとは、扶養者がいる場合の⑬扶養控除、誰でも受けられる⑭所得控除です。
④税額計算する！
あとは一定の計算式に従い自動的に税額が決まります。
ここで覚えてほしいことは、所得が上がれば上がるほどその分の税率は高くなっていくということです！
令和元年分は、
①1000円から194万9千円まで→5%
②195万円から329万9千円まで→10%
③330万円から694万9千円まで→20%
④695万円から899万9千円まで→23%
⑤900万円から1799万9千円まで→33%
⑥1800万円から3999万9千円まで→40%
⑦4000万円以上→45%
となっています。1000万円プレイヤーが損をする、というのは③→④の税率が微増なのに対し、④→⑤は10%上がるからなんですね！
1000万所得をもらっている人は不動産所得で赤字を出して給与所得にぶつけるとか、iDeCoやふるさと納税を活用する等して課税所得を900万円まで下げる方がお得です！
⑤今日のハイライト
今日は簡単に税額が決まるまでの一連の流れをご紹介しました。
〈今日のハイライト〉
①不動産所得で出た赤字を給与所得など他の黒字にぶつけて課税金額を下げるべし！
②iDeCoや小規模企業共済、ふるさと納税など、制度を活用して課税所得を下げるべし！
③課税所得は900万円以下まで下げるべし！
33%は3分の1税金で取られることを意味します（しかも所得税のみ）！ソウマも④（23%）に収まっていますが、いろいろと節税対策をすることが賢明と改めて思いました！
以上、今日は守りのソウマでした！
【実体験】不動産投資をした前後の変化についてお答えします！
こんにちは！今日は攻めるソウマです！
不動産投資って最初の一歩を踏み出すのが怖いですよね…ソウマも実は保守的な人間なので、自分が不動産投資をするなんてありえないと思っていました！
不動産投資の一番怖いところは借金です！
マンション１室をタダでくれると言われたらどうしますか？
ソウマならもらいます笑
ただここに「借金」というリスクがあるからこそ、不動産投資には踏み出せない…という方が多いと思います。
が、実際には以前書いたように、借金（負債）が増える分、物件（資産）も増えるので、バランスシートは変わりません。また、家賃収入で借金を返していくので、銀行口座でぐるぐるお金が回るだけで、生活は何も変わりません。
生活は変わらないのですが、不動産の購入前後でソウマには変化がありました！
今日は不動産投資前後のソウマの変化について書きたいと思います！
〈目次〉
①仕事面の変化
②人間関係の変化
③マインドの変化
④今日のハイライト
①仕事面の変化
不動産投資は、購入した後はヒマです。契約のときサインしたり銀行面談があったり若干手続きがめんどくさいのですが、購入した後はヒマになります。
なので、仕事を邪魔されることもなければ、FXのように為替の変動が気になってしまう、ということもありません。
が、「仕事を頑張ろう！」という気持ちにはなります。
やっぱり借金があると「仕事頑張らないとな！」という気持ちになります笑
ソウマは個人事業主なので、会社からのみならず自分で稼ぐことも社内規則で認められています。サラリーマンの方でも頑張った分だけ歩合やボーナスといった形で反映されると思います。
このように稼いだ分をローンの返済にあてれば、借金という負担を和らげることができ、またトータルで支払う利子も少なくなります。
ちなみに、仕事面ではないですが、日々節約してローン返済に充てようという気持ちにもなります。
ソウマはもうすぐ引っ越すのですが、家賃は月７万円安くなります。
いま住んでいるところが贅沢だったのですが、これで年84万円の固定費削減ができ、ローンの返済に充てられます。
②人間関係の変化
ソウマが物件を購入したプロパティエージェントでは、毎月オーナー懇親会という、オーナーが集まる飲み会があります。
ソウマもできるだけ行きたいと思っています。
そこでは投資家マインドを持っている方が多いので、良質な最新の情報を入手できたり（ソウマはインサイダー規制で株等はできませんが。）、刺激を受けられたりします。
また、わざわざ異業種交流会や名刺交換会などにお金を払って行かなくても、必然的にハイステータスな人に会うことができます。
繰り返しになりますが、ソウマは個人事業主なので、この方々からお仕事を受けることもできます。
あえて嫌われる言い方をすれば、ソウマは物件のみならず、人脈も買ったということになります。人脈はビジネスにおいては非常に大切です！
③マインドの変化
先ほどお話したとおり、ソウマはもともと保守的でした。
将来のためにいい大学に入ろう、資格をとろう、と考えてきました。また、ポジティブな言い方をすれば倹約家、ネガティブな言い方をすればケチでした笑
ただ、不動産投資をした後に気づいたことが２つあります。
まず、いい大学に入るため、資格を取るために勉強することも「投資」だと。大学受験までの学費はソウマの親が投資してくれたものだし、ソウマ自身も時間を投資しています。
今これだけの年収をもらえているのは、リスクをとったリターンなのであるから、不動産投資も借金というリスク以上のリターンが得られるはずだと気づきました。
次に、預金は何に使うのだろう、と。毎月お給料をいただくのですが、ソウマはファッションやブランド品等にもお金をあまり使わないので、貯まっていく一方でした。
もちろん将来何か自分が熱中できることに出会えた時に使えばいいのですが、それまで銀行に預けておくのは、低金利の今はもったいないです。
そこで、お金にも働いてもらうことが合理的だと気づきました！
日本人は保守的な人が多く、銀行の預金が一番安全だと思っている方が多いです。
たしかに安全なのですが、それでも銀行の破綻やインフレ・デフレ等のリスクはあります。
そして何より、低金利なので、増えません。
一日500円のラテマネー（カフェやコーヒーショップに使うお金です。）も月だと1万5000円です。これも自分の仕事や勉強のエネルギーになるのであればある意味「投資」ですが、これらの費用の半分でも資産運用に回すことができれば、もっともっと生活が豊かになるとソウマは思います。
なお、一日500円のラテマネーは不動産投資やFXにて稼ぐことができるので、わざわざ本業で稼いだお給料から捻出する必要はありません。ラテマネーを稼ぐために投資を始める、くらいの感覚でもいいと思います。
以前書いたとおり、ソウマはあまりスタバ等は行かないのですが、FXで前日稼いだお金分を翌日のランチ代としています（ただ、損が出たときはランチ抜きというストイックなことはしていません笑）
④今日のハイライト
今日は不動産投資前後のソウマの変化について書きました！
〈今日のハイライト〉
①仕事を頑張ってローンの繰上げ返済を目指そう！
②不動産投資で多くの投資家やハイステータスな方と知り合えるチャンス！
③お金にもはたらいてもらおう！
不動産投資はローリスクミドルリターンなので比較的安全な投資です。
「投資に１歩踏み出せない」という方は、不動産投資のようなローリスクなものからスタートされることをおすすめします！
以上、今日は攻めたソウマでした！
【不動産投資のポイント②】 地方住まいの方も必見！東京の投資用不動産を選ぶ時のポイント（物件タイプ編）！
こんにちは！今日は攻めるソウマです！
不動産投資のポイント①では立地について考えてみました！立地は重要です！ソウマのエージェントによると実際に投資する物件を見に行かない人の方が多いそうなのですが、ソウマは見に行く派です。
近くにコンビニがあるか、日当たりはどうか、近隣住民のマナーはどうか（ゴミ置き場等です。）…などなど、実際に住む人の観点から見るようにしています。
今日は、立地と同じく重要な、「どんな物件を買うか？」、物件のタイプについて考えていきましょう！
〈今日の目次〉
①新築と中古どちらを買うべき？
②買うべき間取りは？
③今日のハイライト
①新築と中古どちらを買うべき？
新築と中古では、投資の目的が異なりますので、どちらがいいということはありません。
・ローンについて
新築の方が中古に比べ価格が高いため、月々の返済額が高くなります。
具体的に考えてみましょう！
新築が３５００万円、中古が２５００万円とします。同じ条件で築年数が１０年くらい違う場合は、１０００万円くらい違うので、これくらいが妥当かと思います。
この場合、３５年ローンであれば、新築では月々１０万円ちょっと、中古では月々7万円ちょっとです。
「新築なら３５００万円÷３５年＝１００万円／年（8万円／月）じゃないの？」と思った方もいると思いますが、残念ながら団体生命保険料や利子を考えるとこれくらいです。中古も同じくこれらがかかります。
他方で、新築であれば家賃が12万円、中古であれば10万円くらいの家賃収入が得られます。
そうすると、新築なら12万円ー10万円ちょっと＝2万円弱、中古なら10万円ー7万円ちょっと＝3万円弱の差益が生じます。
実際はここから管理費や修繕積立金が引かれたり、家賃がもう少し低かったりするので、新築ならトントンの場合も少なくないのですが（赤字の場合もあります。）、中古であればほとんど毎月黒字になります。
他方で、同じ条件のマンションなので、マンションとしての寿命も同じです。
中古の方が10年老いていると仮定しているので、中古の方が10年先に寿命を迎え、稼いでくれなくなります。
そのため、新築は将来を見据えた投資（資産形成）、中古は資産形成も見据えつつ、毎月の利益も得たい方におすすめです。
ここまでのお話を聞いてピンときた方もいるかもしれませんが、新築と中古をセットで持つと、お互いのデメリットをカバーしつつ、メリットを享受できるので、セット買いもおすすめです！
ソウマも新築と中古を１室ずつ持っています！
・立地について
実は新築と中古にも、それぞれおすすめの立地があるとソウマは考えています。
中古を買うなら、六本木、西麻布、恵比寿エリアがおすすめです！
これはソウマの友達のシャノン（アメリカ人）から聞いたのですが、アメリカ人は築年数を気にしないそうです。
その代わり、レストラン等で英語のメニュー表記も用意されていることが多いこれらのエリアは住みやすく、外国人に人気とのことです。
逆に日本人、特にハイサラリーな人は築年数を気にする傾向があるので、港区や千代田区等、丸の内エリアにお勤めの方が住みそうなところは中古ではなく新築の方が人気が出ると思います。
そういう意味では、学生は築年数よりも家賃の安さを気にする傾向にあるので、大学の近く（大学の近くを過信してはいけないことはポイント①で書きましたが）等は中古ということもありだと思います。
設備について
新築と中古だと設備も違います。
例えば、ソウマが買ったのはプロパティーエージェントの「クレイシア」シリーズですが、新築の方はネット完備なのに対し（借主は無料です！）、中古にはついていません。
ネット完備はまだ珍しいのですが（入居者が自由に加入できるというのは多いですが）、例えばエアコン等はついているのが通常です。
中古を購入するときは、設備が現在の入居者が求める一定水準に達しているかを確認することが大切です。
②買うべき間取りは？
ソウマは１Kタイプの25㎡以上（30㎡以下）と決めています。
これは、独身の方をターゲットにしているからです。
晩婚化が進み、20代の多くは独身です。少なくとも、進学や就職で上京する人のほとんどは独身です。
現在、東京の人数の増加は若者の増加が大半を占めていますから、これらの方をターゲットに不動産選びをするのが理にかなっているとソウマは思っています。
逆に、40代、50代になると選択肢が増えます。東京でも一戸建てを持ちたいという方もいれば、マンションを購入して住むという方もいますし、田舎に帰るという方もいると思います。
そう考えると、マンションの安定的な需要者層は20代、30代の若者、独身向けのワンルームタイプになります。
次に25㎡以上という点ですが、これは東京の平均的な広さです。22～23だと少し狭いなと感じ、30くらいあると少し広いなと感じます（ソウマの主観です。）。
広い分には快適でいいのですが、狭いのは少し困ります。
入居者は部屋選びのときに広さを聞かれます。口頭だと細かいニュアンスも伝えられますが、最近増えてきたネットやアプリで条件を指定して気に入った物件を紹介してもらえるサービスを利用するときは細かいニュアンスは「備考欄」に書くしかありません。
このとき「広さ」の項目はたいてい5㎡区切りになっています。
そうすると、24㎡の物件を購入してしまうと、25㎡以上を指定したユーザーに物件情報が届かなくなってしまう場合があります。
他方、広い分にはいいのですが、広いと賃料も高くなるので、あまり広すぎる物件は選ばれにくいです。
ソウマもそうなのですが、少し高いお給料をいただくと、家賃が高いところに住みたくなります。今のところも結構高いです（17万円くらいです。）。
が、途中で気づきます。寝に帰ってくるだけの家にこんなに家賃払うのはもったいないな、と。ソウマはもう少しで引っ越します。２年の契約満了前です。
そうすると適正な広さ、適正な賃料の物件がやはり人気で、ソウマの場合は25㎡ちょっとと思っています。
あとは入居者と同じ立場で考えればおのずと良い物件かはわかってきます。例えば、形がいびつなものよりも正方形、長方形のもの、（価格が同じなら）角部屋などです。
３．今日のハイライト
今日は物件タイプについて投資用物件選びのポイントを書きました！
〈今日のハイライト〉
①新築は毎月のローンは高いが、長く収益を上げてくれる。逆に中古は毎月のローンは低く、黒字になりやすいが収益をあげられる期間は新築に比べ短い。
②中古を購入するときは立地と設備も要検討！
③物件タイプは25㎡以上の１Kタイプがおすすめ！
みなさまが良い物件に巡り合えることを祈っています！
以上、今日は攻めるソウマでした！
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