【考察！】不動産投資家が不動産投資をやめた方がいい理由を考えてみた。
こんにちは！今日は守るソウマです。
ソウマは職場で投資用マンションを購入したことを公言していますが、初めて話したとき、周りの反応は冷ややかでした…
ソウマの業界は基本的に保守な人が多いので（資格勉強に励んできたような方々ですし、少し堅い業界なので…）、仕方がないことかもしれません。
また、頭のいい人たちが多いのですが、なぜか不動産投資については的外れな指摘も多かったです。
今日は、不動産投資家であるソウマが、同僚の「不動産投資をやめた方がいい」と言う理由について考えてみます。
〈目次〉
①不動産投資って儲かるの？
②不動産投資ってリスク高いでしょ？
③不動産投資ってめんどくさいでしょ？
④不動産投資ってやってる人少ないでしょ？
⑤今日のハイライト
①不動産投資って儲かるの？
（１）収支について
たしかに不動産投資は利益が出るまでにものすごく時間がかかります。
３０００万円の１Rを購入して、月１０万円の家賃収入だとしたら、利子等も考えると約３０年かかります。
そのため、８０歳の人が購入したとしても、利益が出る前に亡くなってしまう可能性が高いです（もちろん相続を考えれば得です。現金より相続税が優遇されていますし。）。
逆に２０代、３０代であれば、老後ほぼ確実に利益を得られます。マンション自体は取り壊すまでは人が住む可能性があるので、たとえ老朽化により家賃が下がってもマンションが存続する限りは家賃収入を得られる可能性があります（また、仮に取り壊しても土地は残ります。）。
だいたい３０年くらいでローンは返せますので、その後は年金のように毎月家賃収入を得られます。
現在騒がれている年金問題があるため、将来年金がもらえるかは分かりません。退職金も一時的なものであることが多いと思います（ソウマにいたっては個人事業主のため退職金すら出ません！）。
そのため、若い世代は、年金を自分で作っていく必要があると思います。
iDeCoも私的年金としてこのブログでお勧めしていますが、年金効果だけならiDeCoよりも不動産投資をお勧めします。
iDeCoは自分が掛金を拠出している（自分の収入から出している）のに対し、不動産投資は銀行がお金を出してくれるからです。
手元に現金がなくても、融資枠を使えば、銀行のお金で将来の年金を用意できます。
初期費用（頭金や登記費用）はかかりますが、貸している間は家賃収入がローン弁済の原資になりますので、毎月の給料は無傷です（新築だと将来のリターンが多い分、毎月の収支が赤字になることはありますが。）。
まとめると、
・持つ期間が長ければ長いほど、家賃収入を長く享受できる
・融資枠を利用できる
という２点を備えた２０～３０代の年収５００万円以上の方や公務員の方に不動産投資はおすすめです。
（２）収支以外について
３０年後なんてどうなっているかわからないし、利益が本当にでるのか不安だ、という声もよく聞きます。
たしかに収支だけ見ると不安になる気持ちも分かります。ソウマも不安です。
が、不動産投資には年金効果の他にも節税効果や生命保険効果もあります。
節税効果とは、不動産投資の赤字を給与所得等、他の黒字にぶつけて、課税所得を下げられることを意味します。
不動産投資には大きく分けて３つの費用が発生します。①減価償却費、②管理費、③ローンの利子です。
この中でも、減価償却費が特に節税効果が大きいです。具体的にいうと、建物部分（土地部分はだめです。）を数年に分けて事業に使ったとして、少しずつ費用化することができます。
銀行のお金で買った建物を費用にしているので、手元のお金が出ていかないのに「経費」として算入できるのです！
また、そもそも公務員やサラリーマン等の「給与所得」の方は、「不動産所得」という新たな所得項目をつくることができる点がメリットです。
すなわち、例えばパソコンを購入したときに、「不動産の管理に使っている」と主張すれば、そのパソコン代は不動産所得の「経費」にすることができます（全額は税務署から突っ込まれるのでやめましょう。）。
給与所得の方は確定申告をしなくてよい、というメリットはあるのですが、自分でするようになるとお金の管理が自分でできるようになり、節税面で優遇を受けられることがあります。
次に保険効果ですが、これはオーナーが死亡したときに、ローンがゼロになり、マンションだけが相続されるということを意味しています。
ローンを組む際に、団体信用生命保険（団信）に入るので、もしものことがあったらオーナーのローンはゼロになり、債務は相続人に引き継がれることはありません。
生命保険に入るのであれば、ソウマは不動産投資を使って生命保険効果を得る方がよいと考えます。生命保険と異なり、不動産投資は資産性が高いからです。
②不動産投資ってリスク高いでしょ？
不動産投資はローリスクミドルリターンの投資なので、リスクは低いです。
このリスクが高いと考える人が多い理由は「金額」です。
たしかに３０００万円とか４０００万円とか聞くと、そんな借金負いたくないと思うのは自然だと思います。
が、ZOZOの前澤元社長の借金は８００億です！
…と、前澤社長と比べるのは置いといて、借金の代わりに対価としての物件が手に入ることを忘れていませんか？
負債も増えますが、資産も増えるので、バランスシートは保たれます。
また、仮に現金が必要になったら売ればいいです。不動産は流動性は低いですが、必ず売れますし、その前に節税効果も得られていれば多少売却額や安くても実質的には黒字だったということもあります。
また、いい物件を買えば値上がりしている場合もあります。
なお、３０年の間に何があるか分からない、不動産価格が下がるかもしれないという方もいます。
もっとも、衣食住は人間の基本なので、これらに関するビジネスは今後も比較的堅調に成長していくものと思われます（不動産を小口証券化したJ-REIT等も堅調に推移しています。ソウマはインサイダーで買えませんが…）。
例えば、ソウマの優秀な友達が「オリンピック後大丈夫？」と聞いてきました。ソウマはこの質問の趣旨がよく分かりませんでした。
オリンピックで海外観光客が来ますが、その人たちはオリンピックを楽しみにして数年前から住んで、オリンピックが終わったら日本を離れるわけではありません。地方在住の方も同じです。
要は、東京の不動産需要はオリンピックにかかわらず変わらないということです。
ちなみに、この「オリンピック後大丈夫？」問題は、東京オリンピックが決まった直後くらいから東京の不動産価格が高騰したことからきていると思われます。
「オリンピックが決まった時に価格が上昇したのだから、終わったら下がる」という、分かるような分からないような理屈です。
もちろん下がったときに買った方が得ですが、早く始めた方が得ということも上で説明したとおりです。また、そもそも不動産価格が上がる可能性もあります（東京の需要は高まるばかりです。）。
もっとも、投資なのでタイミングは大事なのですが、不動産投資はロングリターンなので、あまりはじめるタイミングは大きな要素ではありません。
③不動産投資ってめんどくさいでしょ？
買った後は何もしなくていいのでヒマです（本業は忙しいです笑）！
家賃が入ってローンを返して…というのは銀行口座の中で行ってくれているので、ソウマはノータッチです。
めんどくさいのは確定申告くらいでしょうか。ソウマは本業が事業所得のため、必然的にやらなければならないのであまり苦ではないですが（そもそも税理士さんにお願いしてしまっていますので苦でもないです。）、給与所得の方にとってはつらいかもしれません。
が、確定申告は、節税の基本です。固定給の場合は特に数万円所得を上げるのは難しいですが、少しめんどうでも確定申告で数万円節税することは簡単です。
数万円の得できるなら、１年に１回くらいめんどうな作業を我慢できるはずです！
④不動産投資ってやってる人少ないでしょ？
まぁ少ないです。ソウマの知り合いでも１人しかいません（ソウマのエージェントは自社物件を持っていますが、その方は除いています。）。
ただ、ソウマは公言していますが、やっていても言わない人も多いです。
節税、もっと言えばお金のことを考えることは恥ずかしいことでも何でもないのですが、日本人の中には、お金のことを考えるなんて「がめつい」「はしたない」等という悪いイメージを持っている人も少なくないです。
他方で、「テスト勉強していない」と言いながら満点をとる優等生、ダイエットしていないと言いながら家でサラダしか食べていない芸能人、彼氏募集中と言いながらいつの間にか玉の輿婚をする女性がいるのも、また然りです。
周りがやっていないからということは気にせず、自分が納得すれば始めればいいと思います。むしろ周りに合わせていると、いつの間にか取り残されてしまうリスクがあります。
また、不動産投資をしている人が少ない根本的な理由があります。それは、不動産投資をできる人が限られていることです。
不動産投資をする上で「融資を受けられる人」という絶対的なフィルターがかかります。
そしてそれは「年収５００万円以上の方」が原則です（公務員等安定した職業の方や再就職に有利な士業の方等ならもう少し少なくてもOKです。）。
銀行は「必ず」返してくれる人にしかお金を貸してくれません。毎月カツカツの人だと、空室が生じたときに「家賃収入でローンを返す」というサイクルを維持できなくなります。
もちろん空室が生じる可能性なんていうのは、良い物件を選んでさえいれば、引っ越しのタイミングの数年に１度なのであまり気にする必要はありません。
年収５００万円以上の方なら、毎月の給料から補填可能というわけです。
逆に、年収５００万円以上の方は、その方々だけに与えられた特権と思ったほうがいいです。
上述したように、銀行のお金で年金が作れるからです。
また、銀行を使って良い物件か判断することもできます。
どういうことかというと、同じ人でも購入する物件によって、利率が違うことがあります。良い物件は賃料収入が安定しそうだから利率が低く、逆に空室リスクの可能性が高い物件については利率が高く設定されます。
自分の判断に自信がない場合は、銀行の利率で考えてみることもひとつの視点だと思います。
⑤今日のハイライト
今日は、ソウマが「不動産投資をやらない理由」について考えてみました。
〈今日のハイライト〉
①不動産投資は収支以外にも節税や保険といったいみでも利益が期待できる！
②不動産投資はローリスクミドルリターン！
③不動産投資は年１回の確定申告以外は基本ヒマ！
④不動産投資は年収５００万円以上の人に与えられた特権！
不動産投資ができるけどやらない人は本当にもったいないです！このブログを読んで、少しでも不動産投資に興味を持ってもらえたら嬉しいです！
以上、今日は守るソウマでした！
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