ソウマの攻めと守りの資産形成

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【宅建】3か月or1日30分の勉強で受かる宅建!確実に合格するための勉強法!

こんにちは!今日は攻めるソウマです!

 

昨日10月20日宅建の試験日でした!といってもソウマは過去に受かっているので昨日は受けていません。

 

宅建業は受験資格のない国家試験なのでたいへん人気が高いです。

 

ソウマのように不動産投資をする人にとっても有益な知識が多いのでぜひ取得してほしい資格の一つです。

 

今日は来年の宅建試験に向けて「確実に合格する」勉強法をお教えします!

 

〈目次〉

1.宅建とは?

2.宅建試験の概要

3.宅建に合格するための勉強法

4.今日のハイライト

 

1.宅建とは?

 

宅建の正式名称は宅地建物取引士です。

 

不動産業界では年収アップにつながること間違いない資格ですよね!また、近時は金融機関や一般の事業会社でも有益な資格とされ、エントリーシートや転職の際の履歴書には書いておきたい資格のひとつです。

 

宅建士は不動産取引の際に、お客さんに「重要事項説明」ができる唯一の資格です。

 

引越しの際に、敷金の説明等をしてくれる方です。

 

そう聞くと少しお堅い仕事のように思われますが、誰も宅建士になれと言っているわけではなく、試験に合格するだけで履歴書に書けるというメリットが大きいです。

 

また、ソウマのように不動産投資をされる方は、宅建士の知識があると不動産会社の説明が本当か分かるようになったり、いざというときにクーリングオフをする等、自分の身を守ることができます。

 

ちなみに、宅建士として「登録」してしまうとクーリングオフができなくなるので、合格後の講習や登録はせずに、試験に合格するだけをおすすめします(これで十分履歴書に書けます。)。

 

 

2.宅建試験の概要

 

宅建試験は毎年10月の第3日曜日に行われています。

 

もっとも、申し込みは毎年7月1日~7月31日までの1か月間だけと意外に早いので、申し込み忘れには注意が必要です。

 

また、受験料は7000円です(非課税です!増税の影響はありません!)。

 

試験は午後1時~午後3時までの2時間です。

 

マーク式の試験50問なので、2時間は簿記試験に比べると長く感じますが、余裕のある時間というわけでもありません。

 

合格点は毎年だいたい7割くらいです。宅建試験を運営する不動産適正取引推進機構のHPから過去10年間の試験実施概況を見ることができます。

一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | 宅建試験

 

合格者数の調整が必要になるため、問題の難易度によって最低合格点は変動します。

 

 

3.宅建に合格するための勉強法

 

ではどのように勉強すれば効率的かつ確実に合格できるのでしょうか?

 勉強の方法とどこを重点的に勉強すべきかに分けて書きたいと思います。

 
(1)勉強の方法

 

ソウマの意見では、宅建試験で大手の予備校に通うのはもったいない(高い)です。

 

宅建試験はマーク式のため、知識と出題傾向さえ分かれば合格できます。司法試験や公認会計士試験のように、論述や計算が必要であれば予備校に通う方がよいかと思いますが、知識出題傾向の吸収だけなら予備校に通う必要はありません。

 

おすすめの勉強法は2つ。

 

一つ目は、テキストで勉強する方法。

 

ソウマが使っていたのは、TACが出版している『スッキリ宅建士』シリーズです。なんとこの記事作成時にはTAC出版の宅建関係のテキストで8位(テキスト)と15位(過去問)…人気はいまいちのようです…

宅地建物取引士 | TAC出版書籍販売サイト CyberBookStore

 

ソウマはこれらを使いましたが、テキストは自分が書店で気に入ったものを1冊、問題集1冊選んで、それを信じて繰り返しやれば受かります

 

一番いけないのは他のテキストに浮気すること。

 

ソウマもそうでしたが、できないとテキストのせいにしたくなります。が、同じテキストを使って合格している人がいる以上、できないのは自分のせいです

 

分からないときは、違うページを先に学ぶことでいいと思います。今分からなくても、後日戻ってくるとわかるということは多くあります。

 

二つ目の勉強法はスマホを使って勉強する方法。

 

ソウマのおすすめはオンラインスクール。スマホで学習できるので、通勤の30分や寝る前ベッドの上ゴロゴロしながら学習可能です!

様々な資格学習が980円でウケホーダイ!【オンスク.JP】

 

金銭的なことだけを考えれば、オンスクは受け放題なので、オンスクを使って集中的に学習するのが一番お得です。

 

さきほど紹介したTACの本はテキストと過去問で6160円(税別)です。他方で、オンラインスクールは月980円(税別)なので、半年以内ならオンラインスールの方が得で、3か月の利用ならたったの2940円です!

 

受験料7000円を入れても、1万円以内で宅建が取得できるのはお得です!

 

もっとも、自分の勉強スタイルに合った方法を選ぶのが大事です。

 

大学受験の際に独学がメインだった方にはテキストを、予備校が多かった人や本を読むのに慣れていない方にはオンラインスクールをおすすめします。

 

(2)確実に合格するためにここを勉強する!

 

宅建業は公式には発表されていませんが、毎年問題の配分が決まっています。

 

宅建業法:20問

・法令上の制限(建築基準法など):10問

・権利関係(民法など):15問

・その他:5問

 

攻めるべきは宅建業法です。ここは20問中18問は取りたいところです。

 

配点が大きいことに加え、宅建試験の中では難易度が低いです。また、出題パターンも決まっていますので比較的点はとりやすいです。

 

9割なんて無理だよ!と思うかもしれませんが、テキストやオンラインスクールで知識と問題傾向を身に着ければ難しくありません。

 

もっとも、個数問題(正しいものはいくつあるか?と問う形式)は難易度が高いので、全問正解が難しいのも事実です。

 

次に攻めるべきは権利関係(民法など)です。なお、民法は2020年に大改正がありますので、対応しているテキストを選ぶようにしてください(古本屋とかメルカリで買う際にはご注意を…)

 

ここはテキストだと学びづらいところです。もっとも、民法などは他の試験と重複している部分も多いので、宅建で身に着けた知識が他の試験でも役立つと思って頑張ってください!

 

「その他」はおいといて、残りは法令上の制限です。建築基準法都市計画法は細かく難しいので、農地法とか土地区画整理法とかで点数を稼げばOKです。

 

マーク式だからといって「勘でも当たる」ような試験ではありません。

しっかり傾向と対策を分析しましょう!

 

4.今日のハイライト

 

今日は宅建試験について書きました!

 

〈今日のハイライト〉

宅建申込は毎年7月、本番は10月の第3日曜日

宅建の勉強はテキストか【オンスク.JP】 で!

宅建業法の20点をまずはマスターしよう!

 

来年、皆様が合格することを祈っています!

以上、今日は攻めたソウマでした!

 

 

 

 

 

 

【20代、30代の激務のビジネスマンへ】仕事を辞めたいと思ったら不動産投資をはじめよう!

こんにちは!今日は守るソウマです!

 

仕事が忙しいです…しかもソウマのような若手には雑務が回ってきてしまうので、どうしても忙しく、かつ夜も遅くなってしまい、また土日出社も頻繁にあります。

 

「仕事辞めたい」と「不動産投資をする」は一見結びつきませんが、ソウマは近い将来仕事を辞めることを前提に不動産投資をはじめました

 

今日は「仕事を辞める前に不動産投資を始めておくべき理由」について考えてみたいと思います。

 

〈目次〉

①今の働き方は続かないし、続けたくもない!

②不動産投資は今しかできない!

③ローンを返済したら仕事を辞めていい!

④今日のハイライト

 

①今の働き方は続かないし、続けたくもない!

 

ソウマの悲痛の叫びみたいなタイトルですね笑

 

ソウマはだいたい平日朝の10時に出社し、夜の3時くらいに帰社します。実に17時間勤務です!雇用ではないので労働法はソウマを守ってくれません!

 

休日はもう少し短いです。午後ぐらいに出勤して日が変わる前に帰るイメージです。そもそも働いているので休日ではないですね笑

 

3連休のときなどは1日がっつり休むこともできますが、普段の土日は両方とも出社しています。働き方改革により事業会社の福利厚生が整った分、ソウマのような専門職は事業会社からの外注により、より忙しくなりました…

 

この働き方は続きません!

 

今は20代なので、まだ体力も持っていますが、ソウマは高い給料と引き換えに自由を失っています

 

不動産投資により賃料収入が得られれば、少し仕事のボリュームを下げることができます

 

また、ソウマはお金が好きなので給料の高い今の職場を選びましたが、本当にやりたいことは今の職場ではできません。

 

「仕事=お金を稼ぐ手段」と考えてしまうと、自分がやりたい仕事をすることは難しくなります。現在のソウマはこのパターンです。

 

お金を稼ぐ手段は投資で補い、仕事は自分の好きなことをするというのが理想です。

 

ソウマの目標は「独立」です。が、独立はリスクも高いし安定した給料も得られなくなるので、安定した収入源の確保という意味で不動産投資をはじめました

 

ソウマが買ったのは2500万くらいの中古物件と3500万くらいの新築物件ですが、前者の中古のローンが返し終わったらソウマは独立します

 

ローンは35年で組んでいますが、繰上げ弁済をして10年以内には完済予定です。本当は低金利の今は繰上げ返済をせず他の投資に回した方がよいのですが、これはソウマの当初の目的とずれますし、そもそも現在の職場ではインサイダーに引っかかってしまい、他の投資はできません。

 

また、「ローンを返し終わったら辞める」という明確な目標があるからこそ、「ローンを返すまでは頑張ろう」と仕事の励みにもなります

 

 

②不動産投資は今しかできない!

 

今の職場で得られる最大の恩恵は「年収が高く、企業ネームもあるので、有利な融資を受けやすい」ということです。

 

不動産投資の融資は年収の10倍程度まで受けられる(レバレッジをかけられる)ので、年収が高いほど有利です

 

また、銀行と「融資後3年間は今の職場に働かなければいけない」という約束をする必要はなく、融資時点でその職場で働いてさえいればOKです。

 

一度辞めてしまうと、勤続年数もそこでリセットされますので、融資判断で不利にはたらきます(転職後、年収が増えるなら別です。)。

 

個人的には、「融資枠」は激務のビジネスマンに与えられた最大の恩恵だと思います。もう自分一人ではこれ以上働けないという中で、お金(しかも銀行のお金)にも働いてもらうという発想です。

 

転職する前に、今のステータスを使って不動産投資を始めることをおすすめします!

 

 

③ローンを返済したら仕事を辞めていい!

 

誤解を生じないように先に言っておくと、別にローンを返済し終わる前であっても辞めても大丈夫です

 

ローンは家賃収入で返していくのであり、普段の給料から返していくわけではありません。普段の給料から返す必要があるのは空室が生じ、家賃収入が得られなくなったときだけです。

 

また、空室が長く続きそうだな、と思ったら家賃保証に切り替えれば大丈夫です(そのため、不動産会社を選ぶ際は、家賃保証に切り替えられるサービスを提供しているかも確認してください。)。

 

ただ、「ローンを返済したら仕事を辞める」と決めておくと仕事頑張ろうという気持ちになります

 

また、ソウマは個人事業主なので、固定給の他に、自分で仕事を取ってくることもできます(忙しくてなかなかできないですが…)。

 

さらに、FXでも稼いでおり、この利益は繰上げ弁済に充てる予定です(FXはリスクも大きいので始めるときは要注意です。今後このブログでも書いていきます。)。

 

このように年収が高い人にとって、繰上げ返済は難しいことではありません。

 

なお、固定給の方で、FXのようなリスクを避けたいと思う方でも、「無駄な出費は抑えて繰上げ返済に回そう」等と節約意識がはたらくはずです。

 

ローン返済後は、家賃収入がまるまる収益になりますので、その分転職後に給料が下がったとしても現在の生活レベルを維持できます。この状態を目指しましょう!

 

 

④今日のハイライト

 

今日はソウマの悲痛の叫びとともに、仕事を辞める前に不動産投資をすべき理由について書きました(少し愚痴も入ってしまいましたが、読んでくれた方、ありがとうございます!)。

 

〈今日のハイライト〉

不動産投資で収入源を確保してから転職しよう!

融資を受けるまでは今の職場で働くべし!

ローンを返しきる前であっても仕事は辞められる!

 

 

ちなみにこのブログは土日に5記事くらい書いて、平日毎朝6時に更新されるように設定しています。平日は仕事が忙しく書く時間がないので…

 

平日に更新されていなければ「ソウマさん、土日ずっと働いてたんだな…」と思ってください笑

 

また、木曜、金曜に更新がなければ「ソウマさん、土日5記事書けなかったんだな…」と思ってください笑

 

以上、今日は守るソウマでした!

 

【徹底比較】現物不動産vsJ-REIT!投資するならどっちがお得?

こんにちは!今日は攻めるソウマです!

 

J-REITをご存知ですか?J-REITとは、JapanのReal Estate Investment Trustの略で、株の不動産版と思っていただければわかりやすいと思います。

 

不動産が証券のように小口化されていますので、少額から不動産投資ができる仕組みということです。

 

今日は現物不動産とJ-REITのどちらがお得かを徹底検証していきたいと思います。

 

〈目次〉

J-REITとは?

②現物不動産とJ-REITの比較

③どちらを持つべきか

④今日のハイライト

 

J-REITとは?

 

冒頭でも書きましたが、J-REITは株の不動産版です。

 

株は、投資家からお金を集めてビジネスを行います。そのビジネスで生じた利益を投資家に分配するという仕組みです。

 

J-REITは、投資家からお金を集めて不動産経営を行います。その不動産経営で生じた賃料収入を投資家に分配するという仕組みです。

 

REITには様々な種類があり、住宅を主たる投資対象とするものだけでなく、オフィスやホテル、物流施設を対象とするものもあります(ちなみに、大江戸温泉を対象とするものもあります。)。

 

また、近時は、太陽光発電所を対象にしたインフラファンドも人気が高いです。

 

J-REITは、原資が賃料収入のため、株式よりも安定しています。

 

また、J-REITは投資家からお金を集めている以上、徹底して優良物件を探します。物件に瑕疵がないかはもちろん、収益性がみこめるかを各専門家(弁護士、監査法人、銀行、証券会社など)が厳しくチェックしています。そのため、当たりはずれは少ないです。

 

なお、J-REIT金融商品なので、不動産会社(ここでは「投資法人」が正式名称です。)から直接購入することはできず(これをすると自己募集で投資法人は金商法違反になります。)、証券会社から購入することになります。

 

 

②現物不動産とJ-REITの比較

 

(1)収益性

 

収益性は現物不動産の方が高いです。投資金額が大きいので当然といえば当然です。

 

他方、J-REITは収益が読みやすいという点で優れていますJ-REITはたくさんの物件を分散して持っているので、A地の賃料が上がって、B地の賃料が下がっても、投資法人の利益、ひいては投資家の配当金額への影響は限定的となります。

 

(2)リスク

 

これはJ-REITの方が優れています。これも投資金額がJ-REITの方が小さいので当然といえば当然です。

 

共に投資対象が不動産なので、空室や災害に係るリスクは共通しています。もっとも、現物不動産投資の場合で、マンションの1室のみに投資している場合は、このリスクをダイレクトに受けるのに対し、J-REITであれば他の物件で利益はカバーされる可能性が高いです。

 

また、J-REITをお金を借りて購入する人は少ないと思いますので、金利上昇リスクも現物不動産投資のみに係るリスクといっても過言ではないと思います。

 

(3)労力

 

これはそんなに変わらないと思います。

 

J-REITはもちろん買うだけなのですが、現物不動産も基本買うだけです。管理は不動産会社にやってもらいましょう。

 

また、株式は日々の動向を追う必要がありますが、J-REITは基本持ち続けることが前提ですので、株式よりも管理は楽だと思います。

 

(4)面白さ

 

個人的には現物不動産の方が面白いと思います。

 

J-REITはどの物件に投資するかは自分で決められないので(どの投資法人に投資するかはもちろん決められます。)、不動産オーナーになったという感覚があまりないように思います。

 

それよりも、自分が「これは将来利益をもたらしてくれるぞ!」と納得した物件を購入する方が、将来が楽しみになります。

 

ソウマも物件にはこだわりが強く、残念な物件を紹介してきた不動産会社に「不動産投資をなめないでください。」と言い放ったこともあります。

 

まとめると、現物不動産とJ-REITは両方とも不動産を対象にする投資ですが、投資金額が違うことで収益性やリスクに差異がある(だからこそ、現物不動産投資は面白い!)ということになります。

 

 

③どちらを持つべきか

 

ソウマは現物不動産に投資しているので、現物不動産をおすすめすると思った方も多いと思います。

 

半分正解で、半分間違いです。

 

ソウマは現物不動産投資ができる方には現物不動産投資を、できない方にはJ-REITをおすすめします

 

現物不動産の方が収益性は高いですし、節税効果もあります

 

ひとつだけ、現物不動産とJ-REITは共に不動産を対象とするので、不動産業界が下火になったときに両方とも価値が下がってしまいますが、そのときに現物不動産の方が振れ幅が大きいというデメリットを許容できるかどうかです。

 

が、この点はそもそも売却せずに持ち続け、現物不動産であれば賃料、J-REITであれば配当をずっと得ていくと決めてしまえばあまり変わりません(ものの価値が下がっても賃料は下がりにくいので一定のリターンは継続的に得られる。)。

 

おすすめしないのは両方もつパターンです。

 

不動産投資をすると、どうしても資産のポートフォリオに占める不動産の比重が大きくなります

 

ソウマはインサイダー規制に引っかかってしまうのでできませんが、株式(国内・国外)等、他にも魅力的な商品はありますので、不動産だけに投資するのはリスク分散の観点から望ましくありません

 

年収500万円以上で現物不動産投資ができるのであれば、J-REITではなく株式と現物不動産というように、ポートフォリオを分散させるべきだと思います

 

もちろん、一定の現預金は手元に残しておいてください(家族ひとりあたり100万円手元にあれば、何かあったときでもまず困りません。)!

 

 

④今日のハイライト

 

今日は現物不動産とJ-REITについて徹底比較しました

 

〈今日のハイライト〉

J-REITとは投資家から集めた多額のお金で多数の不動産を購入し、賃料収益を配当する金融商品

収益性は現物不動産の方が大安全性はJ-REITの方が大

年収500万円以上の人は現物不動産と株式(×J-REIT)でポートフォリオを組むべき

 

もっとも、現物不動産投資家も、J-REIT業界の動向を追うことは大切です!不動産のプロの方が選ぶ基準を読み取ることができるからです。

 

例えば『REITで資産運用徹底活用ガイド(2020年版)』(日本経済新聞出版社、2019年9月24日)には、住宅を主たる投資対象とするJ-REITに関して次のようなことが書かれています。

 

「住宅J-REIT保有している物件の約8割は東京23区に集中しており、特に年間の賃料単価が拡大している地域です。」

「近年の特徴は特に20~30代の若年層の需要が増加していることです。昨今の雇用環境は売り手市場であり、大学新卒初任給は上昇しています。多様なライフスタイルが確立する今、単身世帯やDINKsの増加から、多少賃料にコストを割いても、通勤の利便性が高い職住近接を重視する傾向にあります。」

 

このようなJ-REITの動向を追うと、現物不動産においても、「東京23区の、若年層単身層向けの通勤に便利な物件なら、高い賃料収入が期待できるな」と推測できます。

 

現物不動産とJ-REITは共に不動産を対象とする点で、両方保有することはおすすめしませんが、互いの市場環境を追っていくことは投資判断の上で重要だとソウマは思います。

 

以上、今日は攻めるソウマでした!

【不動産投資のポイント③】悪徳業者にだまされない!6社会って分かった不動産会社の選び方!

こんにちは!今日は守るソウマです!

 

以前、不動産投資のポイント①、②を書きました!そのときは物件について着目しました!

 

買う物件も大切ですが、それと同じくらい重要なのは「どこから買うか」です。

 

今日は不動産会社の選び方について書こうと思います。

 

〈目次〉

①不動産会社の選び方

②不動産会社との出会い方

③不動産会社の断り方

④今日のハイライト

 

①不動産会社の選び方

 

まず大事なのは扱っている物件です。

 

引っ越しとかで部屋を探すときは、不動産会社がいろんな名前のマンションを紹介してくれますが、投資用マンションを販売する不動産会社は、同じ「不動産会社」でも少し違います。

 

具体的にいうと、各不動産会社が自社で開発したマンションを販売している例が多いです。そのため、不動産会社選びは物件選びにもつながります。

 

各不動産会社のHPにアクセスすれば、その会社が扱っている物件が分かります。

 

不動産投資の1番のリスクは「空室リスク」なので、良い物件(立地、価格帯、1K等需要の高いタイプか等)を扱っているかが大切になります

 

入居率を公開している不動産会社もありますので、ここもチェックポイントです

 

次に、収益方法です。

 

1Rマンションの不動産投資には大きく分けて2パターンあります。

 

ひとつめは、サブリース方式です。これは、オーナー(買主)が不動産会社(売主)に貸した上で、不動産会社が借主に貸すパターンです。

 

このメリットは家賃保証がされていることです。不動産会社が存在する限り、たとえ空室が発生しても家賃収入を得られます。

 

もっとも、この場合、間に不動産会社が入るので、得られる賃料は安く設定されていることが多いです。

 

ふたつめは、管理代行方式です。これはオーナーが借主に直接貸し、不動産会社は空室時の借主を探す業務や仮に家賃滞納があったときに催告する等の管理をオーナーの代わりに行う方式です。

 

このメリットは、管理費として数パーセント不動産会社に払う必要はあるものの、サブリース方式よりも高い賃料収入を得られます

 

デメリットとしては、空室が発生した際は賃料を得られない点です。そのため、不動産会社の管理能力(借主を早く探してもらう)が大事になります。

 

不動産投資の仕組み自体(ローンを組んで、賃料でそのローンを返すという仕組みや節税としての機能)は同じなので、以上のような、①扱っている物件と②収益方法で不動産会社を選ぶことになります。

 

 

②不動産会社との出会い方

 

大きく分けて①営業の電話やメールに反応する、②セミナーに行ったり問い合わせたりする、の2通りだと思います。

 

ソウマは①のタイプでした。もっとも、6社会っているので、自主的に情報を集めたり不動産会社を比較した点でいえば②に近いかもしれません。

 

①の場合に、はじめに会った不動産会社を妄信してしまうのは危険です。ソウマも6社会っていますが、そのうち1社はとんでもない会社でした(ブログでは実名を書けないので、知りたい方は個別的にお問合せください…)

 

おすすめは②です。セミナーは基本タダで受けられますし、その後個別相談を行ってもらえることも多いので、貯金額や年収、家族構成、職業等を踏まえた個別的な相談ができます。

 

ソウマもいろいろなセミナーに参加しましたが(ただし、ソウマの場合は実際にオーナーなので、もはや趣味です。)、分かりやすさでいえば、クレアスライフのセミナーはよかったです。また、仕事帰りの時間に短時間で聴けるのもよかったです。

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また、不動産の販売ではなく、各人に合った不動産会社を紹介してくれる不動産NAVI(しかも今ならクオカードがもらえます!)を提供するハイコネクションもおすすめです。

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もちろんこちらの方法も最初の1社で決めてしまうのは危険で、複数の会社のセミナーに行きましょう

 

おそらく不動産投資一般の話はセミナーよりもこのブログの方が詳しいのですが、セミナーに行くメリットは①その会社のことを知れる、②個別的な相談にのってもらえる、の2点です。

 

以上が代表的な不動産会社との出会い方ですが、とはいえ、1番は実際に不動産投資をしている人から、なぜその会社を選んだのかを聞き、紹介してもらうのが1番です。

 

例えば、ソウマはプロパティエージェントを選んでいますが、それは6社から話を聞いて、1番合理性を感じたからです。

 

プロパティエージェントの魅力は以前の記事で紹介していますので、ぜひ読んでみてください!もちろんお問合せいただければ、紹介も致します(回し者ではありません笑)!

 

 

③不動産会社の断り方

 

複数の不動産会社に会って比較検討することはとても大切なのですが、デメリットもあります。それは、勧誘を複数社から受けてしまうことです。

 

実際に購入する不動産会社を選んだら、他は断りましょう

 

今まで飲み物をごちそうになったり、ライフプランを考えてくれたりと、仮に恩を感じていたとしてもきっぱり断りましょう!

 

あなたが理由付きで1社選んだのであれば、他の会社はあなたへのプレゼンに負けたのだから、情けは無用です

 

断り方はメールで以下の文章を書くことです。

 

「お世話になっております。種々検討致しましたが、貴社から不動産を購入することは今後も含め一切ないと考えるに至りました。今後は、勧誘を含め一切の連絡をお控えいただけますよう、よろしくお願いいたします。」

 

理由はいりません。

 

大事なのは、購入の意思がないことと、将来を含めた連絡を遮断することです。

 

これをしたにもかかわらず不動産会社が勧誘を継続した場合は宅建業法違反(宅建業法47条の2第1項、施行規則16条の12第1号二)になりますので、不動産会社はこれ以上何もできなくなります。

 

電話でもいいのですが、電話だと証拠が残らないこと、その電話の中で「とりあえず会いましょう」等と勧誘を続けられてしまう可能性があること等を踏まえ、メールが1番です。

 

 

④今日のハイライト

 

今日は不動産投資における会社選びについて書きました!

 

〈今日のハイライト〉

①扱っている物件と収益で不動産会社を決めよう!

②まずはセミナーに参加しよう!周囲に不動産投資をしている人がいたら聞いてみよう!

③情けを忘れて、決めた不動産会社以外はきっぱり断る!

 

不動産会社選びは不動産投資のスタート地点です!不動産投資の良いスタートを切れることを祈っています!

 

以上、今日は守るソウマでした!

【考察!】不動産投資家が不動産投資をやめた方がいい理由を考えてみた。

こんにちは!今日は守るソウマです。

 

ソウマは職場で投資用マンションを購入したことを公言していますが、初めて話したとき、周りの反応は冷ややかでした…

 

ソウマの業界は基本的に保守な人が多いので(資格勉強に励んできたような方々ですし、少し堅い業界なので…)、仕方がないことかもしれません。

 

また、頭のいい人たちが多いのですが、なぜか不動産投資については的外れな指摘も多かったです。

 

今日は、不動産投資家であるソウマが、同僚の「不動産投資をやめた方がいい」と言う理由について考えてみます

 

〈目次〉

①不動産投資って儲かるの?

②不動産投資ってリスク高いでしょ?

③不動産投資ってめんどくさいでしょ?

④不動産投資ってやってる人少ないでしょ?

⑤今日のハイライト

 

①不動産投資って儲かるの?

 

(1)収支について

たしかに不動産投資は利益が出るまでにものすごく時間がかかります。

 

3000万円の1Rを購入して、月10万円の家賃収入だとしたら、利子等も考えると約30年かかります。

 

そのため、80歳の人が購入したとしても、利益が出る前に亡くなってしまう可能性が高いです(もちろん相続を考えれば得です。現金より相続税が優遇されていますし。)。

 

逆に20代、30代であれば、老後ほぼ確実に利益を得られます。マンション自体は取り壊すまでは人が住む可能性があるので、たとえ老朽化により家賃が下がってもマンションが存続する限りは家賃収入を得られる可能性があります(また、仮に取り壊しても土地は残ります。)。

 

だいたい30年くらいでローンは返せますので、その後は年金のように毎月家賃収入を得られます。

 

現在騒がれている年金問題があるため、将来年金がもらえるかは分かりません。退職金も一時的なものであることが多いと思います(ソウマにいたっては個人事業主のため退職金すら出ません!)。

 

そのため、若い世代は、年金を自分で作っていく必要があると思います

 

iDeCo私的年金としてこのブログでお勧めしていますが、年金効果だけならiDeCoよりも不動産投資をお勧めします。

 

iDeCoは自分が掛金を拠出している(自分の収入から出している)のに対し、不動産投資は銀行がお金を出してくれるからです。

 

手元に現金がなくても、融資枠を使えば、銀行のお金で将来の年金を用意できます。

 

初期費用(頭金や登記費用)はかかりますが、貸している間は家賃収入がローン弁済の原資になりますので、毎月の給料は無傷です(新築だと将来のリターンが多い分、毎月の収支が赤字になることはありますが。)。

 

まとめると、

・持つ期間が長ければ長いほど、家賃収入を長く享受できる

・融資枠を利用できる

という2点を備えた20~30代の年収500万円以上の方や公務員の方に不動産投資はおすすめです。

 

 

(2)収支以外について

 

30年後なんてどうなっているかわからないし、利益が本当にでるのか不安だ、という声もよく聞きます。

 

たしかに収支だけ見ると不安になる気持ちも分かります。ソウマも不安です。

 

が、不動産投資には年金効果の他にも節税効果や生命保険効果もあります

 

節税効果とは、不動産投資の赤字を給与所得等、他の黒字にぶつけて、課税所得を下げられることを意味します

 

不動産投資には大きく分けて3つの費用が発生します。①減価償却費、②管理費、③ローンの利子です。

 

この中でも、減価償却費が特に節税効果が大きいです。具体的にいうと、建物部分(土地部分はだめです。)を数年に分けて事業に使ったとして、少しずつ費用化することができます。

 

銀行のお金で買った建物を費用にしているので、手元のお金が出ていかないのに「経費」として算入できるのです!

 

また、そもそも公務員やサラリーマン等の「給与所得」の方は、「不動産所得」という新たな所得項目をつくることができる点がメリットです。

 

すなわち、例えばパソコンを購入したときに、「不動産の管理に使っている」と主張すれば、そのパソコン代は不動産所得の「経費」にすることができます(全額は税務署から突っ込まれるのでやめましょう。)。

 

給与所得の方は確定申告をしなくてよい、というメリットはあるのですが、自分でするようになるとお金の管理が自分でできるようになり、節税面で優遇を受けられることがあります。

 

次に保険効果ですが、これはオーナーが死亡したときに、ローンがゼロになり、マンションだけが相続されるということを意味しています

 

ローンを組む際に、団体信用生命保険(団信)に入るので、もしものことがあったらオーナーのローンはゼロになり、債務は相続人に引き継がれることはありません。

 

生命保険に入るのであれば、ソウマは不動産投資を使って生命保険効果を得る方がよいと考えます。生命保険と異なり、不動産投資は資産性が高いからです。

 

 

②不動産投資ってリスク高いでしょ?

 

不動産投資はローリスクミドルリターンの投資なので、リスクは低いです。

 

このリスクが高いと考える人が多い理由は「金額」です。

 

たしかに3000万円とか4000万円とか聞くと、そんな借金負いたくないと思うのは自然だと思います。

 

が、ZOZOの前澤元社長の借金は800億です!

 

…と、前澤社長と比べるのは置いといて、借金の代わりに対価としての物件が手に入ることを忘れていませんか?

 

負債も増えますが、資産も増えるので、バランスシートは保たれます

 

また、仮に現金が必要になったら売ればいいです。不動産は流動性は低いですが、必ず売れますし、その前に節税効果も得られていれば多少売却額や安くても実質的には黒字だったということもあります。

 

また、いい物件を買えば値上がりしている場合もあります

 

なお、30年の間に何があるか分からない、不動産価格が下がるかもしれないという方もいます。

 

もっとも、衣食住は人間の基本なので、これらに関するビジネスは今後も比較的堅調に成長していくものと思われます(不動産を小口証券化したJ-REIT等も堅調に推移しています。ソウマはインサイダーで買えませんが…)。

 

例えば、ソウマの優秀な友達が「オリンピック後大丈夫?」と聞いてきました。ソウマはこの質問の趣旨がよく分かりませんでした。

 

オリンピックで海外観光客が来ますが、その人たちはオリンピックを楽しみにして数年前から住んで、オリンピックが終わったら日本を離れるわけではありません。地方在住の方も同じです。

 

要は、東京の不動産需要はオリンピックにかかわらず変わらないということです。

 

ちなみに、この「オリンピック後大丈夫?」問題は、東京オリンピックが決まった直後くらいから東京の不動産価格が高騰したことからきていると思われます。

 

「オリンピックが決まった時に価格が上昇したのだから、終わったら下がる」という、分かるような分からないような理屈です。

 

もちろん下がったときに買った方が得ですが、早く始めた方が得ということも上で説明したとおりです。また、そもそも不動産価格が上がる可能性もあります(東京の需要は高まるばかりです。)。

 

もっとも、投資なのでタイミングは大事なのですが、不動産投資はロングリターンなので、あまりはじめるタイミングは大きな要素ではありません

 

 

③不動産投資ってめんどくさいでしょ?

 

買った後は何もしなくていいのでヒマです(本業は忙しいです笑)!

 

家賃が入ってローンを返して…というのは銀行口座の中で行ってくれているので、ソウマはノータッチです。

 

めんどくさいのは確定申告くらいでしょうか。ソウマは本業が事業所得のため、必然的にやらなければならないのであまり苦ではないですが(そもそも税理士さんにお願いしてしまっていますので苦でもないです。)、給与所得の方にとってはつらいかもしれません。

 

が、確定申告は、節税の基本です。固定給の場合は特に数万円所得を上げるのは難しいですが、少しめんどうでも確定申告で数万円節税することは簡単です。

 

数万円の得できるなら、1年に1回くらいめんどうな作業を我慢できるはずです!

 

 

④不動産投資ってやってる人少ないでしょ?

 

まぁ少ないです。ソウマの知り合いでも1人しかいません(ソウマのエージェントは自社物件を持っていますが、その方は除いています。)。

 

ただ、ソウマは公言していますが、やっていても言わない人も多いです。

 

節税、もっと言えばお金のことを考えることは恥ずかしいことでも何でもないのですが、日本人の中には、お金のことを考えるなんて「がめつい」「はしたない」等という悪いイメージを持っている人も少なくないです。

 

他方で、「テスト勉強していない」と言いながら満点をとる優等生、ダイエットしていないと言いながら家でサラダしか食べていない芸能人、彼氏募集中と言いながらいつの間にか玉の輿婚をする女性がいるのも、また然りです。

 

周りがやっていないからということは気にせず、自分が納得すれば始めればいいと思いますむしろ周りに合わせていると、いつの間にか取り残されてしまうリスクがあります

 

また、不動産投資をしている人が少ない根本的な理由があります。それは、不動産投資をできる人が限られていることです。

 

不動産投資をする上で「融資を受けられる人」という絶対的なフィルターがかかります。

 

そしてそれは「年収500万円以上の方」が原則です(公務員等安定した職業の方や再就職に有利な士業の方等ならもう少し少なくてもOKです。)。

 

銀行は「必ず」返してくれる人にしかお金を貸してくれません。毎月カツカツの人だと、空室が生じたときに「家賃収入でローンを返す」というサイクルを維持できなくなります。

 

もちろん空室が生じる可能性なんていうのは、良い物件を選んでさえいれば、引っ越しのタイミングの数年に1度なのであまり気にする必要はありません。

 

年収500万円以上の方なら、毎月の給料から補填可能というわけです。

 

逆に、年収500万円以上の方は、その方々だけに与えられた特権と思ったほうがいいです。

 

上述したように、銀行のお金で年金が作れるからです。

 

また、銀行を使って良い物件か判断することもできます。

 

どういうことかというと、同じ人でも購入する物件によって、利率が違うことがあります良い物件は賃料収入が安定しそうだから利率が低く、逆に空室リスクの可能性が高い物件については利率が高く設定されます

 

自分の判断に自信がない場合は、銀行の利率で考えてみることもひとつの視点だと思います。

 

 

⑤今日のハイライト

 

今日は、ソウマが「不動産投資をやらない理由」について考えてみました。

 

〈今日のハイライト〉

①不動産投資は収支以外にも節税保険といったいみでも利益が期待できる!

②不動産投資はローリスクミドルリターン

③不動産投資は年1回の確定申告以外は基本ヒマ

④不動産投資は年収500万円以上の人に与えられた特権

 

不動産投資ができるけどやらない人は本当にもったいないです!このブログを読んで、少しでも不動産投資に興味を持ってもらえたら嬉しいです!

 

以上、今日は守るソウマでした!

まずは無料相談がおすすめです。

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【年収別×お金を増やす方法】20代、30代からお金持ちを目指す3つの方法!

こんにちは!今日は攻めて守るソウマです!

 

10月1日から増税がスタートしました!ソウマも現在キャッシュレスを勉強して増税に立ち向かおうとしています!

 

僕の同僚や友人は20代後半なんですけど、この世代でも〇〇ペイを使っている人は半々な印象です…ソウマの知り合いでやっている人が少ないだけなのかな?

 

今日は増税の負担を乗り越えるため、お金持ちを目指す方法についてざっくり書きたいと思います。

 

〈目次〉

①お金持ちになる3つの方法

②所得を上げる

③資産を運用する

④節約する

⑤今日のハイライト

 

①お金持ちになる3つの方法

 

目次で挙げてしまいましたが、お金を増やす、貯めるには大きく3つしか手段はありません。

 

・所得を上げる
・資産を運用する
・節約する

 

の3つです。

 

多くの方が実践するのは「節約する」ではないでしょうか。ヤフーニュース等でも節約記事はよく載っています。

 

ただ、これらの組み合わせが大事です。節約だけでお金を増やそうとしても限界があります。

 

ソウマがこのブログで紹介している方法も、「所得を上げる」「資産を運用する」「節約する」のどれかに分類できるはずです。

 

また、iDeCoのように「資産を運用する」×「節約する」のハイブリッドの制度もあります

 

現在キャッシュレスについて勉強していて思ったのですが、「知らない」「やらない」は損をします。

 

CMでPayPayを使えば20%還元と宣伝されていたにもかかわらず、始めるのがめんどくさくてやらなかったことを後悔しています…

 

なので個人的には「とりあえず始めてみる」の精神が大事だと思っています!

 

 

②所得を上げる

 

所得を上げる方法はいくつかあります。

 

今の会社に残るのであれば昇進を目指すことになると思いますし、転職するという手段もあると思います。

 

そのためには資格取得が必要だったり有益になる場合も多いと思います。

 

さらに、副業がOKであれば副業をするということもありです!

 

副業といっても会社を2つ掛け持ちせよ、ということではなく、例えばメルカリで不用品を売るということだって所得を上げる重要な手段で、副業化できます。

 

ただ、「所得を上げる」のは時間がかかります。また、昇進であれば会社の評価など、外的な要因にも大きく影響されます

 

そのため、「所得を上げる」だけに注力することなく、「資産を運用する」「節約する」にも目を向けてみることが重要です!

 

 

③資産を運用する

 

ある程度年収のある人であれば、その貯蓄を寝かせておくよりも資産運用に回す方が有益です。

 

目安としては年収500万円以上でしょうか。稼いでいる人は基本忙しいので、お金にも働いてもらいましょう!

 

例えば年収500万円以上だと不動産投資用の融資を受ける上で有利になります

 

「融資を受けられる」のは最低条件として、「有利な融資を受けられる」ことが不動産投資では重要です。

 

なぜなら、不動産投資において重要なのは「(優良な)不動産の価格が安いこと」と「ローンの利子が低いこと」だからです。

 

また、FXでもお金持ちの方が有利です。

 

証拠金として預けられる額が少ないと、すぐにロスカット(損のまま自動的に決済されてしまうこと)されてしまう可能性があります

 

証拠金が潤沢であれば、多少損が出ていたとしても、益がでるまでポジションを持ち続け、益が出た自分の好きなタイミングで行使することが可能になります。

 

なお、最初に行うのであれば、FXのような攻める資産運用よりも、iDeCoや不動産投資のような節税効果もあるハイブリッド型の方がベターと思います。

 

これは単純な理由で、仮にこれらが運用で損が出たとしても、節税効果の意味では必ず益をもたらしてくれる結果、投資の回収としては益になる可能性が高いからです。

 

 

④節約する

 

例えば手取り月50万円の人が月1万円資産運用できた場合、利回りは2%です。

 

普通預金の利息が1%にも満たないこのご時世でこの運用益は驚愕です。

 

そして、手取り月50万円の人が月1万円節約した場合も同じことがいえます

 

日々の節約ももちろん大事ですが、効果が大きいのは固定費です。

 

大きいところでいえば家賃です。多くの人は、所得が増えると広い家に住みたい、という発想になるそうです(ソウマもそうでした。。)。

 

ただ、所得が高い人は働いている時間も長く、あまり家にもいないので、無駄になっていることが多いです。

 

ソウマもこの広さは無駄だと思い、引っ越しを決めました。家賃は約7万円downです。

 

また、保険も見直しをするべきです。

 

20、30代ならほんとにいるのか、というところから問うてみるべきだと思います

 

貯蓄型の保険というのもありますが、貯蓄ならもっと益のでる金融商品がないでしょうか(保険商品は保険に主眼が置かれているため運用という意味では弱いことが多いです。)??

 

不動産投資なら生命保険替わりになりつつ運用益を得たり節税効果を得られたりしないでしょうか??

 

「保険は入るもの」という固定概念も根強いですが、いずれにせよ一度考え直してみることは大事だとソウマは思います!

 

 

⑤今日のハイライト

 

今日はお金持ちになるための3つの方法について総論的に書きました。

 

〈今日のハイライト〉

お金持ちになるには

・所得を上げる
・資産を運用する
・節約する

の3通りしかない!

 

今後もそれぞれの具体的な方法について書いていきたいと思います!

 

そしてソウマはキャッシュレスの勉強を続けようと思います!

 

以上、今日は攻めて守ったソウマでした!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【年収1000万円以上の節税対策②】制度を利用して100万円課税所得を落とす方法!

こんにちは!今日は守るソウマです!

 

節税対策①では、そもそも課税所得はどう決まるのかについて書きました!

 

今日はその制度を利用して100万円課税所得を落とす方法を分かりやすく書いていきたいと思います!もちろん合法です笑

 

〈目次〉

ふるさと納税をする

iDeCo(小規模企業共済)をする

③不動産投資をする

④今日のハイライト

 

ふるさと納税をする

 

これが一番手軽に始められる節税で、多くの人が既にしていると思います。

 

ふるさと納税は、特定の地方自治体に寄付をすることでその返礼品をもらえるという制度です。

 

年収が1000万円の方の寄付金控除の上限は、ソウマの税理士さんによると15万円程度とのことです。

 

ソウマの返礼品のおすすめ一番はうなぎですかね!スーパーで中国産を買うよりもおいしいし、お店で食べるのは敷居が高いです。。

 

他にもお肉が人気ですけど、ソウマは料理ができないので滅多に頼みません。

 

「さとふる」や「ふるさとチョイス」等、ポータルサイトはどこでもいいので、今年まだ寄付していない人はぜひ今年から始めましょう!

 

12月31日までに注文したものが今年度の寄付金控除の対象となります!

 

 

iDeCo(小規模企業共済)をする

 

これも簡単に始められるものだと思います。このブログでももう何回か出ていますね笑

 

iDeCoのすごいところは掛金が全額、「小規模企業共済等掛金控除」の項目で控除できることです!

 

ソウマは個人事業主なのでiDeCoは最大の月68000円、さらに小規模企業共済で最大の月70000円拠出しています!これにより年165万6000円拠出し、課税所得を下げています。

 

たしかにiDeCoや小規模企業共済に拠出してしまうと、なかなか引き出せないというデメリットはあるのですが、基本的には元本以上のリターンがあると信じています。

 

そうすると、預ける場所を銀行口座から変えるだけで大きな節税になり、さらに運用もしてくれるということで、これらの制度は積極的に使うべきです!

 

iDeCoは、サラリーマンの方の最大拠出可能額は現状月23000円(企業型DCに加入していない場合)ですが、それでも年30万円近く課税所得を落とせますし、この額であれば家計にダメージを与えずに拠出できると思います。

 

 

③不動産投資をする

 

これはハードルが高いように聞こえるのですが、ソウマのような個人事業主よりもむしろサラリーマンの方にやってほしい節税対策です(もちろん個人事業主の方にもメリットがあります。)。

 

「不動産投資は節税対策になる」と聞いたことがあると思います。

 

これには複数の理由があります。

 

ひとつめは、不動産投資には様々な「経費」が発生します。固定資産税(毎年)、登記費用(最初のみ)などです。また、ローンそれ自体は費用ではありませんが、利子は費用です。

 

新築のマンションを買うと、賃料収入よりもこれらの費用で赤字になってしまうことがあります

 

ただ、これがいいんです!この不動産事業で生じた赤字は、前回紹介した「損益通算」という制度で給与所得にぶつけて、課税所得を減らすことができます

 

もちろんずっと毎月赤字だと本末転倒です!そのうちローンが減ってくると利子も減るので黒字に転じます。そして、債務を完済すれば賃料収入が丸ごと入ってくるようになります

 

節税になるというふたつめは、減価償却です。

 

不動産投資はマンション1室を購入した場合でも、代金は土地部分と建物部分に分けられます(契約書に内訳が書いてあります。)。

 

土地部分は減価償却できないのですが、建物部分は減価償却が可能です

 

簡単にいうと建物は賃料収入を得るための「道具」です。この道具は毎年摩耗していくのでこれを経費として計算するのが減価償却です

 

1000万円の建物を仮に20年で減価償却したら毎年50万円分の減価償却費が計上されます。

 

建物を購入した際の1000万円は銀行から借りてそのまま不動産会社に支払っているので、手元資金には傷を負わずして、毎年「経費」を発生させることができます

 

ひとつめの経費の方が目に見えるので分かりやすいのですが、実際はこの減価償却費の方が節税対策としては重要な意味を持ちます。

 

節税になるという3つめは、「不動産事業所得」という項目それ自体を作ることです。

 

本来の節税対策にこれは含まれていませんが、ソウマとしてはこれも不動産投資の節税対策だと思います。そして、これがサラリーマンの方にぜひ不動産投資を始めていただきたい理由です!!

 

ソウマのような個人事業主は書籍代やセミナー代、資格取得のために費やした費用等を「事業所得」の必要経費に計上できます。

 

他方、サラリーマンの方だと給与所得は源泉徴収により会社がやってくれることも多いこともあり、これらの費用を経費に落とすことが難しいです。

 

そのため、「不動産事業所得」という項目を作ることで、ここの必要経費に落とし込むことができます

 

もちろん、私的な飲み会の費用や漫画代を経費化することはNGですが、経費化できる所得項目を作っておくことは節税対策のひとつだとソウマは思います。

 

 

④今日のハイライト

 

今日は明日から(検討)できる節税対策について書きました!

 

〈今日のハイライト〉

ふるさと納税をしよう!年収1000万円の方は15万円程度できる!

iDeCoに加入しよう!サラリーマンの方は月23000円が上限!

不動産投資を考えてみよう!減価償却費はもちろん、経費に落とせる所得項目が生まれます!

 

年収1000万円のサラリーマンであれば、①で15万円、②で27万6000円、③50万円程度課税所得を落とせます。

 

若干100万円に届いていませんが、上記は大きな項目で、その他にも節税方法はあります!また紹介したいと思います!

 

以上、今日は守るソウマでした!

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