【徹底比較】現物不動産vsJ-REIT！投資するならどっちがお得？
こんにちは！今日は攻めるソウマです！
J-REITをご存知ですか？J-REITとは、JapanのReal Estate Investment Trustの略で、株の不動産版と思っていただければわかりやすいと思います。
不動産が証券のように小口化されていますので、少額から不動産投資ができる仕組みということです。
今日は現物不動産とJ-REITのどちらがお得かを徹底検証していきたいと思います。
〈目次〉
①J-REITとは？
②現物不動産とJ-REITの比較
③どちらを持つべきか
④今日のハイライト
①J-REITとは？
冒頭でも書きましたが、J-REITは株の不動産版です。
株は、投資家からお金を集めてビジネスを行います。そのビジネスで生じた利益を投資家に分配するという仕組みです。
J-REITは、投資家からお金を集めて不動産経営を行います。その不動産経営で生じた賃料収入を投資家に分配するという仕組みです。
REITには様々な種類があり、住宅を主たる投資対象とするものだけでなく、オフィスやホテル、物流施設を対象とするものもあります（ちなみに、大江戸温泉を対象とするものもあります。）。
また、近時は、太陽光発電所を対象にしたインフラファンドも人気が高いです。
J-REITは、原資が賃料収入のため、株式よりも安定しています。
また、J-REITは投資家からお金を集めている以上、徹底して優良物件を探します。物件に瑕疵がないかはもちろん、収益性がみこめるかを各専門家（弁護士、監査法人、銀行、証券会社など）が厳しくチェックしています。そのため、当たりはずれは少ないです。
なお、J-REITは金融商品なので、不動産会社（ここでは「投資法人」が正式名称です。）から直接購入することはできず（これをすると自己募集で投資法人は金商法違反になります。）、証券会社から購入することになります。
②現物不動産とJ-REITの比較
（１）収益性
収益性は現物不動産の方が高いです。投資金額が大きいので当然といえば当然です。
他方、J-REITは収益が読みやすいという点で優れています。J-REITはたくさんの物件を分散して持っているので、A地の賃料が上がって、B地の賃料が下がっても、投資法人の利益、ひいては投資家の配当金額への影響は限定的となります。
（２）リスク
これはJ-REITの方が優れています。これも投資金額がJ-REITの方が小さいので当然といえば当然です。
共に投資対象が不動産なので、空室や災害に係るリスクは共通しています。もっとも、現物不動産投資の場合で、マンションの１室のみに投資している場合は、このリスクをダイレクトに受けるのに対し、J-REITであれば他の物件で利益はカバーされる可能性が高いです。
また、J-REITをお金を借りて購入する人は少ないと思いますので、金利上昇リスクも現物不動産投資のみに係るリスクといっても過言ではないと思います。
（３）労力
これはそんなに変わらないと思います。
J-REITはもちろん買うだけなのですが、現物不動産も基本買うだけです。管理は不動産会社にやってもらいましょう。
また、株式は日々の動向を追う必要がありますが、J-REITは基本持ち続けることが前提ですので、株式よりも管理は楽だと思います。
（４）面白さ
個人的には現物不動産の方が面白いと思います。
J-REITはどの物件に投資するかは自分で決められないので（どの投資法人に投資するかはもちろん決められます。）、不動産オーナーになったという感覚があまりないように思います。
それよりも、自分が「これは将来利益をもたらしてくれるぞ！」と納得した物件を購入する方が、将来が楽しみになります。
ソウマも物件にはこだわりが強く、残念な物件を紹介してきた不動産会社に「不動産投資をなめないでください。」と言い放ったこともあります。
まとめると、現物不動産とJ-REITは両方とも不動産を対象にする投資ですが、投資金額が違うことで収益性やリスクに差異がある（だからこそ、現物不動産投資は面白い！）ということになります。
③どちらを持つべきか
ソウマは現物不動産に投資しているので、現物不動産をおすすめすると思った方も多いと思います。
半分正解で、半分間違いです。
ソウマは現物不動産投資ができる方には現物不動産投資を、できない方にはJ-REITをおすすめします。
現物不動産の方が収益性は高いですし、節税効果もあります。
ひとつだけ、現物不動産とJ-REITは共に不動産を対象とするので、不動産業界が下火になったときに両方とも価値が下がってしまいますが、そのときに現物不動産の方が振れ幅が大きいというデメリットを許容できるかどうかです。
が、この点はそもそも売却せずに持ち続け、現物不動産であれば賃料、J-REITであれば配当をずっと得ていくと決めてしまえばあまり変わりません（ものの価値が下がっても賃料は下がりにくいので一定のリターンは継続的に得られる。）。
おすすめしないのは両方もつパターンです。
不動産投資をすると、どうしても資産のポートフォリオに占める不動産の比重が大きくなります。
ソウマはインサイダー規制に引っかかってしまうのでできませんが、株式（国内・国外）等、他にも魅力的な商品はありますので、不動産だけに投資するのはリスク分散の観点から望ましくありません。
年収５００万円以上で現物不動産投資ができるのであれば、J-REITではなく株式と現物不動産というように、ポートフォリオを分散させるべきだと思います。
もちろん、一定の現預金は手元に残しておいてください（家族ひとりあたり１００万円手元にあれば、何かあったときでもまず困りません。）！
④今日のハイライト
今日は現物不動産とJ-REITについて徹底比較しました
〈今日のハイライト〉
①J-REITとは投資家から集めた多額のお金で多数の不動産を購入し、賃料収益を配当する金融商品！
②収益性は現物不動産の方が大！安全性はJ-REITの方が大！
③年収５００万円以上の人は現物不動産と株式（×J-REIT）でポートフォリオを組むべき。
もっとも、現物不動産投資家も、J-REIT業界の動向を追うことは大切です！不動産のプロの方が選ぶ基準を読み取ることができるからです。
例えば『REITで資産運用徹底活用ガイド（2020年版）』（日本経済新聞出版社、2019年9月24日）には、住宅を主たる投資対象とするJ-REITに関して次のようなことが書かれています。
「住宅J-REITが保有している物件の約８割は東京23区に集中しており、特に年間の賃料単価が拡大している地域です。」
「近年の特徴は特に20～30代の若年層の需要が増加していることです。昨今の雇用環境は売り手市場であり、大学新卒初任給は上昇しています。多様なライフスタイルが確立する今、単身世帯やDINKｓの増加から、多少賃料にコストを割いても、通勤の利便性が高い職住近接を重視する傾向にあります。」
このようなJ-REITの動向を追うと、現物不動産においても、「東京２３区の、若年層単身層向けの通勤に便利な物件なら、高い賃料収入が期待できるな」と推測できます。
現物不動産とJ-REITは共に不動産を対象とする点で、両方保有することはおすすめしませんが、互いの市場環境を追っていくことは投資判断の上で重要だとソウマは思います。
以上、今日は攻めるソウマでした！
