【資産運用×節税】預金がなくても始められる不動産投資！

こんにちは！今日は攻めるソウマです！

僕はこの夏はじめて大きな買い物をしました！それが投資用マンションです！

不動産投資って正直あまり良いイメージはないですよね…僕もそうでした。ただ、なんでイメージが悪いのかっていう理由はよく分かりませんでした笑

今日は僕の体験談も交えつつ不動産投資の概要について書きたいと思います！

〈目次〉

１．不動産投資の仕組みは？

２．不動産投資はどんな人に向いているの？

３．どうやってはじめればいいの？

４．不動産投資のメリット、デメリットは？

５．今日のハイライト

１．不動産投資の仕組みは？

不動産投資の仕組みはものすごく単純です。

マンションを購入して、人に貸して発生する賃料を得る、というものです。

地方であればマンション１棟ごと購入してすべての部屋から賃料を受けるということが可能ですが、都内のマンションだとこれは現実的ではありません…

都内のマンション１室買うにも、ものすごくお金が必要だからです！

ただ、手元にお金がなくても大丈夫です（僕もないです笑）！

なぜなら、住宅ローンと同じように銀行からお金を借りて、そのお金でマンションを購入するからです。

そして、賃料でローンを返済していき、ローンを返済した後は賃料がまるまる収入になるという仕組みです。

このように不動産投資は元をとるまでに時間がかかります。ただ、ローンを返済した後はずっと継続的にお金が入ります！

基本的に、毎月の賃料と毎月のローン返済額が同じくらいに設定されるので、ローン返済期間は特に私生活に影響はありません。いわば、口座の中で入金と出金が繰り返されているだけです。

不動産投資の１番のリスクは、このような「繰り返し」のサイクルが崩れることです。毎月のローン返済が無くなってくれる分には嬉しいのですが（笑）、無くなる可能性があるのは毎月の賃料です…

これを「空室リスク」といいます。

そのため、不動産投資においては、この「空室リスク」が極力少ない物件を購入することが何より大事です！！

また、ローンを組む際にかかる利子を小さくすることも重要です。

例えば3,000万円のマンションでも、35年ローンで借りた場合に銀行に返すお金が利子込みで3,500万円であれば、そのマンションの価格は僕らからすれば3,500万円です。

そのため、不動産投資の基本原則は、

①「空室リスク」の少ない物件を選ぶ

②ローンの利子を低く抑える

という２点になります。

ちなみに、そんなに借金して不安はないの？と思う方もいると思います。が、これはあまり問題ではないです。

というのは、不動産投資では資産と負債のバランスが変わらないからです。

すなわち、不動産投資を分解すると、

①銀行からお金を借りて（負債↑）、現金を得る（資産↑）

②現金を払って（資産↓）、マンションを買う（資産↑）

となるので、資産と負債のバランスは変わりません。

この理論は上で紹介した不動産投資の基本原則と大きくかかわります。

まず、「空室リスク」の大きいマンションを購入してしまうと、②において、マンションで得た価値より、失った現金の価値の方が大きいのでバランスが成り立ちません。そのため、「空室リスク」の小さいマンションを買うことが大切です。

また、利子はマンションのように資産性があるものではなく「費用」なので、バランスとは関係がありません（ただの出費です。）。そのため、利子は低く抑える必要があります。

この２点をしっかり守れば不動産投資でよく言われるローリスク・ミドルリターンを達成することができます。

２．不動産投資はどんな人に向いているの？

不動産投資に向いているのは、「銀行からお金を借りられる人」です。

先ほど、「口座の中で入金と出金が繰り返されているだけ」と言いましたが、まさにローン返すまではこの表現はぴったりだと思います。

僕の場合もマンションを買ったのは名義こそ僕ですが、お金は銀行から出ているので、買ったのは銀行といっても過言ではありません。

そのため、不動産投資に向いているのは、「銀行からお金を借りられる人」ということになります。

では、どんな人が銀行からお金を借りられるかというと、大きく分けて以下の３つぐらいの指標があると思います。

①年収が高い人

②年収などが安定している人

③信用が高い人

①の目安は５００万円以上のようです。もっとも、②や③で補完できれば500万円なくても大丈夫のようです。

②は例えば公務員や、会社での勤続年数が長い人です。

③は僕もそうですけど士業などです。破産してしまうと士業を続けられないので、銀行から見ると返してくれるだろうという信用が高いということです。

なお、「銀行からお金を借りられる人」というのはいわばスタート地点ですが、他にも向いているタイプの人がいます。

不動産投資は上で紹介したように、利益が出るまで時間がかかります。将来的に賃料がいわば年金のようにもらえる仕組みなので、年金が少ない人等におすすめです。

僕は士業で、いわゆるサラリーマンではないため、厚生年金を受け取ることができません。

士業に定年はないので（ただ、今勤めているところには定年があります…）ずっと働こうと思えば働けるのですが、正直そこまでは働きたくありません笑

とはいえ、今話題になっている「老後２０００万円問題」とか「年金もらえない疑惑」を考えると、可能な限り将来に備えておくことは大切かもしれません！

なお、近々iDeCo（個人型確定拠出年金）についてもご紹介します！

３．どうやってはじめればいいの？

始め方としては、投資用マンションを販売している会社から購入する、というのが王道です。

投資用マンションを販売する会社は数十社あり、どこがよいかわからないというのが本音でした。

僕もよく「不動産買いませんか？」という電話をよくいただいていたのですが、社名は覚えていませんでした（そして「結構です。」ときっぱり断っていました。）。

が、不動産投資を検討するようになって、電話に応じて、数社の営業担当者からお話を伺ってきました。

結果的にダントツで プロパティエージェント にしました。

もちろん僕は数社しか会っていないので、その数社の中で見たら1番というだけですが、紹介物件、営業担当者への信頼度、戦略等が他社より良いように思いました。

僕はこのように営業担当者から電話をもらって実際に会う、というプロセスでしたが、説明会に行き、そこで興味をもったらお話を個別にする、というプロセスもあるようです。

なお、これは僕も後からHPで知ったのですが、プロパティエージェントは1度断ったら会社側からのアプローチはしないように徹底しているようです。

不動産投資はオラオラ系な印象があったのですが、上場している会社ということもありクリーンで安心です。

４．不動産投資のメリット、デメリット

不動産投資はローリスク、ミドルリターン、ロングリターンのメリットが多い投資です。僕はインサイダー規制に縛られているため株式等には投資できないので、不動産は真っ先に考える投資対象です。

なお、不動産投資はこのようなリターンを得るだけでなく、副次的に「節税効果」「保険効果」もあります。

また別途書きたいと思いますが、かいつまんでいうと以下のようなイメージです。

節税効果：投資用マンションでかかる「利子」は不動産所得の「経費」扱いとなるため、課税所得が減り、節税につながる。

保険効果：自分が死亡したときに特約次第で残債が０になるので、マンション（毎月の賃料）を奥さんや子供に残すことができる。

特に「保険効果」を考えるのであれば、個人的には生命保険に入るよりも不動産を購入した方が得ではないかと思っています。

他方でデメリットを挙げるとすれば、上記のようなリスクがあること以外では、住宅ローンが少し組みにくくなるということが挙げられます。

僕は賃貸派なので気にならないのですが、やはり「負債」があるとさらに「負債」を積むことが難しくなるようです。

これは不動産投資用に「負債」を抱えることが悪い、ということではありません。

それぞれ個人には「融資枠」というのがあって（年収の10倍が目安だそうです。）、この融資枠を居住用の住宅ローンに充てるか、投資用のローンに回すかは人それぞれということになります。

他には、周りから止められることが多いという点ですかね笑

この実体験はまた書きたいと思います。

５．今日のハイライト

今日は不動産投資について書きました！

まだまだ書き足りないので、また書きたいと思いますが、今日のハイライトです！

〈今日のハイライト〉

①不動産投資は「空室リスク」の小さい物件を選び、ローンを組む際の「利子」を小さくする。

②不動産投資はローリスク、ミドルリターン、ロングリターン

③不動産投資には副次的に「節税効果」と「保険効果」がある。

不動産投資に興味を持ったら①説明会に行くか、②電話がかかってきた際に少しだけお話を聞いてみてください！僕は

 プロパティエージェント を推していますが、③実際に不動産投資をしている知り合いに聞いてみるのもいいと思います。

それでは、今日は攻めたソウマでした！