【例文つき！】クーリング・オフの書き方！内容証明郵便の出し方！
こんにちは！今日は守るソウマです！
資産形成ブログなのに「クーリング・オフ？」「内容証明郵便？」ってなりますよね笑
ただ、過去の記事にも書いているように、不動産投資においては、その場では断れなかった、後から冷静になって契約を破棄したくなったという場面があります。
僕も宅建でクーリング・オフを勉強してた頃は、「クーリング・オフする人なんているのかな？」って思っていたのですが、まさか自分がすることになるとは…笑
ちなみに、僕の場合は前者で、その場では断れなかったパターンです。
今日は実際に書いた書面も紹介しつつ、クーリング・オフの仕方、内容証明郵便の出し方について紹介したいと思います。宅建の勉強にもなりますよ！
〈目次〉
１．クーリング・オフとは？
２．内容証明郵便とは？
３．ソウマが実際に行ったクーリング・オフ
４．今日のハイライト
１．クーリング・オフとは？
クーリング・オフとは、一定の条件に該当した場合に、買主から契約を解除することを認める制度です。
不動産売買だけでなく、訪問販売等にも適用されますが、今日は不動産売買におけるクーリング・オフについて書きたいと思います。
クーリング・オフをすれば、契約を解除でき、損害賠償を払う必要はなく、手付金等も戻ってきます。ただし、内容証明郵便の送料等はかかります。
このようにクーリングオフは消費者保護のために、一度した契約を理由なく破棄できる強い制度ですが、「一定の条件」を満たす必要があります。
まず、①書面で行うこと。書面を発した時点で解除の効力は発生するので、普通郵便でもいいのですが、発送したことをしっかりと記録するため、内容証明郵便で出すことをおすすめします。
次に、②場所に関してです。(a)不動産会社の事務所や案内所で契約した場合と(b)買主側から自宅や勤務先で契約をした場合はクーリング・オフができません。
こういった場所で契約した場合は、むりやり買わされていないと考えられるためです。
買主が指定した場合でもカフェならOKです。ソウマがクーリング・オフした契約の締結場所もカフェでした。
最後に③時間に関してです。(a)クーリング・オフについて書面で告げられた日から起算して８日以内に行う必要があります。書面を発した時点でいいので、例えばクーリング・オフについて書面で告げられた日が月曜日であれば、翌週の月曜日までに郵便局に持ち込みましょう。
また、(a)を満たしていても、(b)不動産の引き渡しを受け、かつ、代金全額を支払った場合はクーリング・オフはできません。
不動産投資においてはそんなにすぐに不動産の引き渡しはされないので、(a)に気を付けていれば大丈夫です。
２．内容証明郵便とは？
クーリング・オフをしようと思ったら、次にクーリング・オフをするための書面を書きます。
「何を書いたらいいの？」という方もご安心ください！この後にソウマが実際に使った文章を載せているので、ここにあてはめていくだけで大丈夫です。
そして、書面ができたら発送します。特に法律上、発送方法にルールはありませんが、内容証明郵便をおすすめします。
内容証明とは、いつ、いかなる内容の文書を誰から誰宛に差し出されたかということを、差出人が作成した謄本によって当社（郵便局）が証明する制度です（郵便局HPより）。
すなわち、ちゃんと契約解除通知を出していますよ、ということを第三者である郵便局に証明してもらうのです。
内容証明郵便の出し方は以下のとおりです。
〈用意するもの〉
３通用意しましょう。１通は相手に差し出す用、もう１通は自分用、もう１通が郵便局用です。相手に出すものが原本、他がコピーです。
次に、封筒も用意しましょう。こちらは１通だけでOKです。差出人と相手の住所と氏名を記載したものをご用意ください。会社の封筒等、書面と違う住所が書いてあると受け付けてもらえないことがあるので、無地のものを用意しましょう。
あと用意するものはお金です。内容証明というサービスをつけると、普通の郵便に430円加算（さらに2枚目以降は260円増）されます（2019年9月現在）。さらにこれに一般書留の料金が加算されます。
〈書き方〉
ふつうのコピー用紙等、何に書いてもOKですが、いくつか条件があります。
細かい条件は郵便局のHPでご確認いただければと思いますが、以下のことは押さえておきましょう！
・横書きの場合、1行20字以内、1枚26行以内（1行13字以内、1枚40行以内／1行26字以内、1枚20行以内も可）
・記号は１字としてカウントされる
・コピーが2枚にわたる場合は、契印が必要
ちなみに、「②」は何字にカウントされると思いますか？
答えは〈今日のハイライト〉の後に記載します！
３．ソウマが実際に行ったクーリング・オフ
以下がソウマの行ったクーリング・オフの書面の全文です。
デバイスによって見え方が違うかもしれないので、２に書いた内容証明郵便のルールが守られているかは念のため確認してください。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
契約解除通知書
20XX年XX月XX日
東京都XXXXX
株式会社XXX 代表取締役 XXXＸ殿
私は、貴社との間において後記の内容の
契約を締結しましたが、本書面をもって
宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき
当該契約を解除します。
記
契約日 20XX年XX月XX日
物件名 XXXX XXX号室
代 金 XXXX円
また、今後、一切の連絡はお控えください。
東京都XXXXX
ソウマ
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
これはソウマがものすごく考えて、必要最低限のことのみを記載した良い例と自負しています！！
上記は１枚に収まっています。
契印はめんどくさいし、上に記載したとおり、内容証明郵便は枚数が増えるごとに金額が高くなるので、必要最低限の記載に抑えたいんですよね笑
なお、契約日、物件名、代金、先方とこちらの住所は契約書どおりに記載しましょう！
４．今日のハイライト
今日はクーリング・オフについて書きました。
〈今日のハイライト〉
１．クーリング・オフは書面で、８日以内に発信！自宅や職場で契約しないように！
２．内容証明郵便はルールに基づいて書かないと受け付けてもらえない！
３．ソウマの例文にあてはめるだけで、クーリング・オフ書面が完成します！
クーリング・オフは最後の手段と思って、いざというときに使ってください！
なお、内容証明郵便のクイズの答えは「３字」でした。
「２」と「〇」と「下線」がそれぞれ独立の文字としてカウントされます。
以上、今日は守るソウマでした！
【実体験！】優しい方もできる不動産セールスの断り方！
こんにちは！今日は守るソウマです！
不動産投資は大きな買い物になるので、多くの会社からお話を聞きたいですよね？
その場合、最終的に買う段階では、他の会社は断らなければいけません…
また、そもそも不動産投資に興味がなくて、しつこいセールスの電話を断りたいと思っている方も多いのではないでしょうか？
今日は不動産セールスの断り方について書きたいと思います。
〈目次〉
１．セールスの断り方（電話編）！
２．セールスの断り方（対面後編）！
３．ソウマが遭遇したソウマと合わない不動産会社…
４．今日のハイライト
１．セールスの断り方（電話編）！
興味がない場合は、「いりません。」と言ってしまうのが一番です！
よく不動産会社は電話で「マーケット情報をお伝えするだけでも…」とか、「無料でライフプランを提案させていただきます。」とかの言葉で会おうとしてくるのですが、会ってしまうと余計に断りづらくなります。
そのため、時間も取られてしまうので、興味がない場合は、不動産セールスと分かったら「いりません。」「興味がありません。」「迷惑です。」と断ってしまう方がむしろ楽です。
ただ、なかなかこれが難しい…ソウマも協調性を重んじる性格なので、ついついお話を聞いてしまい、時間を取られてしまうということがよくありました…
その場合は、何も言わずに電話を切ってしまうことが１番です。
相手から勝手にかけてきたので、こちらも勝手に切ってしまって大丈夫です。
他方で、不動産投資に興味のある人は実際に会ってみていいと思います。
不動産会社も買ってくれる要件（年収や属性）を満たしている人にしか電話してこないので、電話をもらった＝不動産投資ができる、と理解して大丈夫です。
２．セールスの断り方（対面後編）！
電話でアポイントを取ると、だいたい職場近くのカフェ等に来てくれます。
職場近くは同僚に見つかる可能性があるので避けたい…という方は場所を指定することもできます。
このとき、指定して相手の会社・事務所や自分の自宅に来てもらうことは避けてください。後日紹介するクーリング・オフができなくなります。
アポイントの時間に、約束の場所に行くと、少し世間話をして、本題に入ります（飲み物をごちそうしていただけることが多いです。）。
だいたい１回目は不動産投資に対する考え方とか、市場の動向とか、その会社の強みとか一般的な話を受けることが多いです。
僕は最初から「こんな物件があるんですよー」という形でゴリゴリのセールスを受けるのかと思っていたので意外でした。
１回目のときに、どのような物件を希望しているか聞かれることも多いので、２回目以降に条件に合う物件や自分の年収・ライフプランニングに合ったローンなどの説明を受けることが多いです。
ただ、これも不動産会社の策略のひとつで、何回も会うと、断りにくくなるのが人間の性です…
毎回飲み物をごちそうされ、自分のためだけに資料を作ってくれる…となると優しい方だと断りにくくなるのは当然だと思います。
１回目会ってこの会社（またはこの担当者）とは合わないと感じたり、２回目会って紹介された物件が自分の条件に合わなかったら断るのが賢明です。
そのときの断り方ですが、以下のようなバリュエーションがあります。
（A）「ほかの会社に決めたので、断らせてください。」
これはまだその会社から買う可能性があるときには有効です。これを言うことでディスカウントや条件をよくしてくれる可能性、違う優良物件を紹介してくれる可能性もあります。
他方で、お断りの威力としてはそんなに強くないです。「当社の物件の方が利回りがいいですよ。」「あの会社（物件）は評判悪いですよ。」「とりあえずもう一度会いませんか？」等と返されてしまうことが多いです。
（B）「ほかの会社から買ってしまったんですよね。すいません。」
（A）と似てますが、こちらは（嘘でも）既成事実ができます。
不動産会社にとって、この段階になると「売れない事情」が発生します。それが融資枠です。
銀行からは年収の１０倍の融資を受けることができるといわれています。年収５００万円の人であれば、５０００万円です。
マンション１室を３０００万円と仮定すると、最初は１室しか買えないんですよね…
そうすると、「他で契約した→融資枠がなくなった→この人はもう自分のところで買う余力がない」と頭が働き、その後の粘りがなくなります。
（C）一度お話を聞きましたが、興味がありませんでした。
不動産投資に関する興味がなくなったと伝えることも有効です。
もちろん向こうも営業のプロなので、簡単には納得してくれないかもしれませんが、この断り方の良いところは、「理由がいらない」ところです。
（A)や（B）だと「なんで他社に決めたんですか？」とか「ほかの物件をご紹介します。」と追随を受ける場合もあります。
（C）であれば、「興味がない」の一点張りで断れます。
例えば、
「どのような点をもっと知りたいと思いましたか？」→「興味がないので特に何も知りたいと思いません。」
「とりあえずもう一度お話聞きませんか？」→「一度話を聞いて興味がなかったので、もう聞く必要はありません。」
「ご友人紹介いただけませんか？」→「興味がないものを友人に勧めることはできません。」
というように、「興味がない」と添えるだけであらゆる角度からの攻撃に対して守ることができます。
あまりにしつこいようであれば、電話を切ってしまう、着信拒否にしてしまうという手段に出てしまっても大丈夫です。
こちらは買う側なので、自分が信用する会社から買いましょう（僕の場合はプロパティエージェントです。）！
３．ソウマが遭遇したソウマと合わない不動産会社…
ソウマはプロパティエージェントにたどり着く前に４、５社と会っているのですが、その中でもソウマと合わなかった不動産会社を紹介します（名前は伏せます。）。
まず、自分が指定した条件でない物件を紹介されました。
ソウマは「新築・都心（山手線の内側か沿線）・ワンルーム」という条件を指定していました（最近は中古も考えていますが、後者２つは譲れません。）。
が、紹介された物件は空港近くの物件や、ある電車の始発駅…
始発駅の近くという条件それ自体は悪くないのですが、ソウマの求めている物件とは違いました（空港近くの物件は論外です。）。
また、そこの会社の仕組みにも納得ができませんでした。
オーナーは毎月の賃料でローンを返すということが必要なのですが、
・２年に１回、管理費として徴収され、１か月分の賃料まるまる受けられない
・賃料を口座に振り込んでもらうときの手数料がオーナー負担（しかも６００円くらいだった記憶です。）
・サブリース方式でその不動産会社に貸すことになるのですが、その会社が賃借人にいくらで貸しているかは教えてもらえない
等のために、このシステムだと損する可能性が高いな、と思ってソウマは止めました。
こういう点はよく話を聞いてからでないと見えてこず、また、１社からだけお話を聞くとそれが業界として当然のように思えてしまうので、数社を検討することをおすすめします。
４．今日のハイライト
いかがでしたでしょうか。今日は不動産セールスの断り方について書きました！
〈今日のハイライト〉
１．不動産投資に興味がない場合は、電話口で断るのが一番ラク！
２．交渉する場合は「他社に決めた」、効果的に断る場合は「他社と契約した」、断れない性格の人は「興味がない」
３．実際に購入する場合は、１社だけでなく数社を検討することが大切！
不動産投資は決して悪いものばかりではありませんが、悪い業者が少なくないのも現状です…皆様が自分に合った不動産会社から物件を購入できることを祈っています！
以上、今日は守るソウマでした！
【資格×年収】資格取得で年収upを目指そう！
こんにちは！今日は攻めるソウマです！
このブログは資産形成のための資産運用と節税をメインに書いているんですが、これは資産運用に回すお金があること、節税するだけ稼いでいることが前提です。
そこで、年収を上げる方法や節約についてもソウマの考えをこのブログで書いていきたいと思います。
番外編の第１弾となる本日は、「資格試験」です！
〈目次〉
１．ソウマが持っている資格
２．資格と仕事・生活との関係
３．おすすめの勉強法
４．今日のハイライト
１．ソウマが持っている資格
実はソウマは資格試験がひとつの趣味です。たまにこういう人いますよね笑
本業も資格が必要な職業なのですが、それ以外にも宅建や証券外務員にも合格しています。
宅建は人気資格のひとつで、これに合格し、研修などを受けると、宅地建物取引士として不動産の売買等ができるようになります。
宅建はもうすぐ試験ですね！受験される方、頑張ってください！
興味のある方は、今年の申し込みは終わってしまっているので（毎年申し込みは７月です。）、来年ぜひ受けてみてください！
他方で証券外務員試験に合格すると証券を販売できるようになります。証券会社に勤めている人はほとんど持っています。
１種と２種があり、１種はデリバティブなど高度な内容も含まれているので、２種の資格だけでは売れない金融商品もあります。
ソウマは１種をもっています。証券外務員は年中試験があるので（会場に行ってパソコンで試験を受けるスタイル。当日結果が分かります。）、ぜひ受けてみてください。
その他にも資格ではありませんが、簿記２級も持っています。簿記は毎年６月、１１月、２月（１級は６月と１１月のみ）です。
他方でこんなにお金が好きなソウマですがフィナンシャルプランナー（FP）の資格は持っていません。今後取得したいと思います！
２．資格と仕事・生活との関係
資格試験に受かっただけでは、それを仕事に活かすことは難しいです…
ソウマも本業では苦戦しています…資格に受かることはその仕事をする最低ラインで、実務についてから少しずつ学んでいくことが必要だと痛感しています…
それでも、資格は重要です。資格が重要というのには２つの理由があります。
ひとつは知識が身につくこと。例えば、過去の記事の中にも資格の中で学んだ知識がいくつか含まれています。
例えばクーリング・オフ。これは宅建の資格試験の勉強の中で要件等を学びました。
ちなみに宅建業者（個人を含みます。）が買主の場合はクーリング・オフはできないのですが、ソウマは宅建業者ではありません。ソウマは宅建には合格しているものの、その後の研修をうけていないので、宅建業者として登録していないのです。
不動産投資におけるバランスシートの考え方にも簿記が使われています。また、不動産投資という大きな買い物だけでなく、日常生活でも簿記の知識はとても有益です。
もう一つの理由は、日本の会社は資格や学歴を重視しているからです。
就職、転職のときに履歴書を提出するのが一般的だと思います。そこには必ず資格欄と学歴欄がありますね。
役員や人事部長クラスの方々は高学歴でハイステータスな資格を持っていることも多く、自分と似たような人を採用したいと思っているはずです。
また、学歴や資格をもっている人は「頑張ることができる人」かつ「考えることに慣れている人」だと思います。
資格固有の知識も大切ですが、それよりも合格に至る過程で培われる経験こそが財産になるとソウマは思います（かっこつけてみました笑）！
３．おすすめの勉強法
ソウマはいろいろと資格試験を受けてきましたが、宅建も証券外務員も簿記も参考書で勉強してきました。
予備校に通うのもいいとは思うのですが、行く時間がロスだし、行くまでに疲れます…
また、ソウマがこれらの資格をとったのは社会人になってからですが、社会人は時間がありません！
ですので、電車の中や友達との待ち合わせまでの時間にパッとできるように参考書のみで勉強しています。
ただ、これはソウマがネットに弱いという理由によります笑
今は大手予備校は多くがネット配信をしており、スマホで勉強ができるそうです（が、高いです。）。
そこで、予備校に行かなくてよく、かつ同レベルの内容を安価で学べる動画配信で学習することがおすすめです。
正直、文字を読んで学ぶよりも、知っている人に教わる方がすっと頭に入ります。
そのため、ソウマが次回FPを勉強するときは、以下のサイトを利用してみようと思います。
まず、月額９８０円というのが安いです！
資格試験の参考書は少し高いので、１～２か月の勉強で受かれば、圧倒的にこちらを利用した方が得です。
また、資格試験で有名なTACの知識が詰まっているというのがいいですね！
このオンラインスクールで提供されている講座は、
社会保険労務士、行政書士、宅建、ビジネス実務法務3級、FP3級、証券外務員二種、日商簿記3級、ITパスポート、秘書検定2級3級、サービス接遇検定準1級2級、登録販売者、販売士3級、衛生管理者、危険物乙4、マンションマエストロ検定、気象予報士、色彩検定2級、色彩検定3級、HSK3級、HSK2級、アロマテラピー検定1級2級、世界遺産検定3級、夜景検定2級3級、数学検定3級、きもの文化検定5・4級、誰でも簡単！ボールペン字講座、ワインソムリエ講座、すぐに話せる中国語講座
です。
全部制覇する必要はありません笑
個人的にお勧めするのは赤字にした資格です。可能であれば証券外務員は１種、簿記は２級までほしいところですが、現時点ではこれは別ルートで学習するほかなさそうです…
なお、勉強系も大事ですが、ボールペンやワイン等、スキルや教養系も大切だとソウマは思います！
もっとも、講座を見るだけでなく、講座で学んだことを復習し、しっかりと定着させることが大切です！
４．今日のハイライト
今日は資格試験について書きました！
〈今日のハイライト〉
１．資格をもっていると年収upにつながることもある。
２．資格は知識を身に着け、また就職・転職に有利になる。
３．資格の勉強はスマホでする時代！手軽かつ安価に学ぶべし！
資産運用や節税はとても大切ですが、その前提として年収を増やすことも考えましょう！まずは興味のある資格からぜひチャレンジしてみてください！ソウマもFP頑張ります！！
以上、今日は攻めたソウマでした！
【節税×将来の備え】iDeCoと合わせて始めたい小規模企業共済！
こんにちは！今日も守るソウマです！
もうすぐ消費税が上がります。自分が生まれた時は消費税は3%だったらしいです。
実際に買い物するくらいの年齢になるときには5%でしたので、5%のイメージが強いです。
8％になったときにも驚愕でしたが、10%なんて身震いします…
世の中の多くの消費には消費税がかかるので、実質的には2%の増税は、2%の貯金を奪われるのと同じですからね…
まぁでも制度には逆らえないので、他で賢く節税し、また、賢く資産運用することで、資産を形成していきましょう！
今日はiDeCoと合わせてやりたい「小規模企業共済」について書きます！
〈目次〉
１．小規模企業共済とは？
２．小規模企業共済のメリットは？
３．ソウマの小規模企業共済
４．今日のハイライト
１．小規模企業共済とは？
小規模企業共済の定義は、「国の機関である中小機構が運営する、小規模企業の経営者や役員、個人事業主などのための、積み立てによる退職金制度」です。
やはり固いですね…
要するに、若いうちにお金を積み立てて、退職後（老後）にお金を受け取るという仕組みです。
「小規模企業の経営者や役員、個人事業主など」に加入対象者が限定されているのは、サラリーマンのように厚生年金をもらえる方々を対象から外しているためです。
会社勤めの人もまだまだ多いですが、フリーランスで働く人も増えているので、今後加入者は増えていくかもしれません。
現在は138.1万人がこの制度を利用しています。加入者は毎年右肩上がりに増えています。
小規模企業共済もiDeCoと同じく上限があり、1000円～70000円の間で、500円単位で自由に設定できます。
職業等によって加入できる・できないはありますが、加入できる方であればiDeCoと異なり、上限に差はありません。
途中で増額・減額をすることもでき、前納もできます。前納すると、一定割合の前納減額金を受け取ることができます。
こちらもiDeCoと同じく、将来①一時金として受け取る方法と、②年金として受け取る方法の２種類があります。
途中で転職して個人事業主でなくなった、役員を務めていた会社が倒産した…と、いう場合は途中で解約もできます（が、240か月未満で任意解約した場合は掛金合計額を下回ります。それでも節税メリットを考えると、得が多いです。）
僕は利用したことはありませんが、事業資金の借り入れも行うことができます。iDeCoは純水な「年金」ですが、こちらは「共済」なので、このようなサービスも用意されています。
２．小規模企業共済のメリットは？
小規模企業共済のメリットは何といっても節税です！掛金は全額「小規模企業共済等掛金控除」として所得から控除できます。
ざっくり式の「所得－経費－控除＝課税所得」の「控除」が大きくなるので、課税所得のdownに貢献します！
中小機構のHPで節税額一覧表が載っています。これによると、
課税される所得金額600万円・掛金月額1万円だと、節税額は年36500円、
課税される所得金額600万円・掛金月額7万円だと、節税額は年255600円です！！
（※HPによると、「課税される所得」は基礎控除や扶養控除等のその他の控除を差し引いた後の金額で、実際の所得とは異なる（実際の生の所得はもっと高い）とのことです。）
これはとてつもない節税です！
また、iDeCoと同じように、一時金で受け取る場合は退職所得扱い、年金で受け取る場合は公的年金等扱いとなるので、節税になります（詳しくは１こ前のブログを見てみてください！）
３．ソウマの小規模企業共済
ソウマは個人事業主なので、小規模企業共済に加入できます！
毎月の掛け金はMaxの70000円です！
この前話したとおり、iDeCoもMaxの68000円を掛けているので、毎月138000円が口座から落ちていきます。。
ソウマはiDeCoと小規模企業共済などの資産運用や節税用の口座を給与振り込み口座と分けています。この口座の中で、給与振込口座からの送金（だいたい忘れて月初になる）→小規模企業共済（18日引き落とし）→iDeCo（26日引き落とし）がぐるぐる回っています。
ちなみに、不動産投資の賃料振り込み・ローンの返済も加わるので、ソウマの口座は回転が速いです笑
iDeCoも小規模企業共済も遡って掛けることはできないので、引き落とせなかった、という事態にならないよう、口座にはお金をプールしておくことが大切です（その意味では給与振り込み口座と一緒の方が安全です。）。
僕が口座を分けているのは、給与振り込み口座からあらかじめiDeCoや小規模企業共済の掛け金や家賃、先取り貯金などを抜いて、給与振込口座＝自由に使えるお金にしているためです。
なお、前納（年払い）という方法があることは知らなかったので、近いうちに減額を受けられる前納に切り替えようと思います。
４．今日のハイライト
今日は少しマイナーな小規模企業共済について書きました、今日のまとめはこんなかんじです！
〈今日のハイライト〉
１．小規模企業共済の対象者は、小規模企業の経営者や役員、個人事業主など
２．掛け金は1000円～70000円／月で、500円単位で自由に設定できる！
３．全額控除できるので、課税所得をぐっと下げられる！
対象者が限定されているので、世間的にもあまり有名な制度でなく、加入対象者である僕の同僚でもやっている人はあまり見かけません。
僕は掛金月額7万円なので、仮に課税される所得が600万円だと（恥ずかしいので実際の所得は非公表です笑）、節税額は年255600円です！
それだけ同僚より得をしていると思うと、少し優越感があります！
もちろん、お金を使うことも人生を楽しくするうえで大切なので、無理のない範囲で小規模企業共済を始めることをおすすめします！
それでは今日は守るソウマでした！！
【超節税×リスク極小】iDeCoでがっちり資産形成！
こんにちは！今日は守るソウマです！
個人的な意見で言えば、資産形成は攻めよりも守りの方が大切だと思っています！
「楽しいのは攻め、大事なのは守り」というイメージです！要はバランスです。
ポケモンでも攻撃が強いキャラクターと防御が強いキャラクターをバランスよくパーティ－に入れることが大切です！
（ちなみに、ポケモンで最も大事なステータスは素早さです！）
ポケモンブログではないので、今日は節税として王道のiDeCo（個人型確定拠出年金）について書きたいと思います！
〈目次〉
１．iDeCoって何？
２．iDeCoによるメリットは？
３．ソウマのiDeCo
４．今日のハイライト
１．iDeCoって何？
iDeCoの定義は、「確定拠出年金法に基づいて実施されている私的年金の制度」です。
固いですね…
簡単にいうと、若いうちから一定のお金を積み立てて、老後に年金の形でもらうお金の制度です。
これだけ聞くと、国民年金と同じように思いますよね？
国民年金との違いのひとつめは、任意であることです。やってもいいし、やらなくてもいいという点で、強制加入である国民年金とは違います。
国民年金との違いのふたつめは、掛け金を自由に設定できることです。毎月の掛け金は、その人の仕事にもより上限は異なりますが、毎月5000円～68000円で1000円単位で選べます。
もちろん、毎月の掛け金が多いほど、将来もらえる年金の額は原則として多くなります。
国民年金との違いのみっつめは、将来もらえる金額が個々人で異なることです。先ほど書いた通り、掛け金が違うからという理由のほかに、みんなそれぞれ違う投資先を選ぶことになるので、その運用の成果によって、もらえる金額が異なります。
「投資先を選ぶ」「運用する」というと、自分には怖くてできないと考える人もいるようです。
もっとも、元本が保証されている商品を選ぶこともできますし、何より以下で紹介するような節税メリットを考えると、やって得をする可能性の方が圧倒的に高いと思います。
まとめると、国民年金に加え、iDeCoにも加入することで、老後にもらえる金額が増え、将来に備える資産形成ができます（なお、国民年金の掛け金を払わず、iDeCoのみに拠出する、ということはできません。）。
２．iDeCoによるメリットは？
iDeCoのメリットは何といっても節税です。
まず、（A）毎月の拠出額が全額所得控除できます。
どういうことかというと、税金の計算は、超ざっくりいうと、
所得－経費－控除＝課税所得（税金はいくらです、と決まる基準の額）
です。
そのため、控除される額は大きければ大きいほど、課税所得を減らすことができ、所得税や住民税の金額を下げることができます。
iDeCoの毎月の拠出額はこの「控除」に含めることができるので、課税所得を減らす効果があるのです。
公式HPで毎月１万円拠出した場合のシミュレーションが載っていますが、所得税10％、住民税10％とすると、年間2.4万円税金が軽減されるそうです。
次に、（B）運用益も非課税のため、節税になります。
例えば、株式や投信など、一般の金融商品で運用すると、運用益に20.315％課税されます。また、不動産で運用する場合も不動産所得としてメインの所得に上乗せされるので、やはり課税されます。
一方で、iDeCoの運用益は非課税です。そのため、iDeCoの運用で得た利益はそのままiDeCoの運用に回され、効率よく、勝手に運用されます。
さらに、（C）老後に運用益をもらうときにも節税メリットがあります。
iDeCoの運用益の受け取り方は一時金として受け取る方法と、年金のように毎月分割して受け取る方法の２種類があります。
一時金として受け取る場合は、「退職所得控除」の対象になります。
退職金も、「所得－経費－控除＝課税所得」の式でいうと「所得」として扱われるので、課税所得を大きくする原因になります。これでは退職後の準備資金の意味もある退職金の意義が薄れてしまいます。
そのため、一部を「控除」として認めることで、節税の形で対策しているのです。
iDeCoを一時金で受け取る場合は、退職金と同じ扱いを受け、一部を控除することができます。
また、年金として受け取る場合は、「公的年金等控除」の対象になります。
そのため、受け取った金額まるまるではなく、受け取った金額から一部を控除した額のみに課税されます。
このような（A)～（C)のさまざまな節税メリットが、iDeCoをおすすめする一番の理由です！
３．ソウマのiDeCo
ソウマは入社後、3か月目から加入しました。
この制度は学生でも利用できるので国民年金を払い始めるタイミングからできるのですが、ソウマはこの制度を入社してから知りました…
掛け金はMaxの68000円です。
ソウマは個人事業主の扱いなので、第1号被保険者として、68000円が上限とされています。
既に100万円以上拠出しているわけですが、このお金達が今どれだけ頑張って増えてくれているのか（あるいはサボって減っているのか）は知りません。。
後日確認してブログで書きたいと思います！
毎月68000円の拠出はイタイのですが、先取り貯金と思えば続けられます（なお、掛け金は年に１度変更できます。）。
銀行に預けていても微々たる利息しかつきませんが、iDeCoであれば運用益としてお金をしっかり増やしてくれる可能性が高いです！
４．今日のハイライト
今日はiDeCoについて書きました！
〈今日のハイライト〉
①iDeCoは国民年金とは別に、任意で始められる年金。掛け金も投資先も自分で選ぶ。
②iDeCoにはさまざまな節税メリットがある。
③iDeCoの掛け金は職種によって異なるが、5000円～68000円。ソウマは68000円。
iDeCoはリスクの少なく、節税効果の大きい資産形成方法なのに、やっている人は意外と少ないんですよね…
その二大要因は①そもそも制度を知らない、②手続きをめんどくさいと思っている、というものです（ソウマが友人にリサーチした結果です。）。
そのため、このブログでは制度と手続きについて、分かりやすく書いていこうと思います！
以上、今日は守るソウマでした！
【完全版】投資家から見たプロパティエージェントを徹底解説！
こんにちは！今日も攻めるソウマです！
ここ数日で不動産投資について書いてきました。今日は僕が投資用の分譲マンションを購入したプロパティエージェント 
について徹底解説していきたいと思います！
〈目次〉
１．プロパティエージェントってどんな会社？
２．プロパティエージェントのしくみは？
３．プロパティエージェントの良いところ、悪いところは？
４．今日のハイライト
１．プロパティエージェントってどんな会社？
プロパティエージェント は2004年に設立された、西新宿に所在する不動産会社です。
2015年に上場しており、東証一部に名を連ねています。
成長の速さが圧倒的で、不動産ジョイントベンチャーとしては業界No１だと思います（正直、お話を聞くまでは会社名を知りませんでしたが…）
イケメン社長の中西社長の奥さんが山本モナであることは有名な話です。
ただ、僕の営業担当者は山本モナには会ったことはないようです笑
個人的には真矢みきを起用されるあたりが、中西社長の経営能力の高さを示していると思います。
力強いイメージ、信頼など、不動産投資のイメージを崩さないながらもクリーンなイメージがあり、言われてみればこの人しかいないかも…と思わせる采配です。
ちなみにソウマは乃木坂46が好きなのですが、たしかにプロパティエージェントのイメージキャラクターは乃木坂より真矢みきの方がフィットするような気がします。
プロパティエージェントは基本的には新築分譲マンションの販売を行っていますが、自社物件の中古も取り扱っていますし、また、賃貸仲介もしています。
僕も現在引っ越しを考えており、賃貸仲介でもお世話になっています。
販売しているマンションは東京都内や横浜など、需要の高いエリアです。現在どのあたりの物件を販売しているか、過去にどのような物件を販売していたか等はすべてHPから確認することができます。
２．プロパティエージェントのしくみは？
プロパティエージェントは２種類の仕組みを提供しています。①サブリースと②管理代行です。
①サブリース方式は、オーナー（投資家。僕です。）がプロパティエージェントに貸し、プロパティエージェントが居住者に貸す、というシステムです。
プロパティエージェントが居住者の有無にかかわらず必ず借りてくれるので、家賃が必ず入ります。すなわち「空室リスク」がない、ということです！
逆にプロパティエージェントは、「居住者から受け取る家賃」－「オーナーへ支払う家賃」の差額を収入として得ることができます。
②管理代行方式は、オーナー（投資家。くどいですが、僕です。）が直接居住者に貸し、プロパティーエージェントが家賃の集金や住民トラブルの管理等をしてくれる、というシステムです。
この場合、プロパティエージェントは管理費という名目で収入を得ます。
どちらのシステムにするかはオーナーが選べます。
このように２つのシステムを選択肢としてもらえるのはありがたいですよね！
オーナーとして選ぶべきはもちろん「空室リスク」のない①サブリース・・・と思いきや、実は②管理代行方式を選ぶ方が圧倒的に多いそうです（僕もこちらです。）。
①だとプロパティエージェントに貸す賃料（かっこよくいうとマスターリースの部分です。）が低く設定されてしまうんですよね。
もっとも、②だと「空室リスク」があります。
が、プロパティエージェントの入居率は2019年8月時点で99.86%です！
すなわち、自分の物件に空室が発生する可能性が極限的に小さいんです！
これは物件の良さに理由があります。
プロパティエージェントは「クレイシア」というブランドでマンションを展開しているのですが、この「クレイシア」シリーズ、借主にとっては超がつくほどの優良物件です。
例えば新しいほとんどの物件では…
①駐輪場無料
②インターネット無料
③地域相場に比べて1万円程度賃料が安い
④退去1か月前通告←これ、引っ越しのときすごく重要です。２か月前だと、２か月先に入居できる新居を探さなければならず、けっこう苦労します（場合によっては二重に賃料を払う期間が発生します。）。
・・・
他にもいいところはあるのですが、とにかく、空室期間が極力短くなる（新しい借主がすぐに見つかる）しくみが戦略的にとられています。
そのため、空室リスクを考えるよりも、オーナーにとって月々の収益が高い②管理代行システムを選ぶ投資家がほとんど、ということになります！
３．プロパティエージェントの良いところ、悪いところは？
プロパティエージェントのよいところとしてまず挙げられるのは、上記のように「空室リスク」の少ない優良物件を提供している点です。
また、多くの不動産会社が「売ったら終わり」のビジネスをしている中、プロパティエージェントはオーナーになると継続的なアフターフォローがあります。
例えば、オーナー同士の交流の機会の場（飲み会や謝恩会）を提供してくれます。僕は士業なので、こういう場はビジネスチャンスが生まれる場でもあります！
また、不動産所得が発生するため確定申告が必要になりますが、この確定申告のアドバイスをプロパティエージェントと提携している税理士さんが無料でしてくれます。
他にもいろいろとありますが、ここまでいろいろとアフターフォローをしてくれる不動産会社は珍しいと思います！
逆に悪いところ…というかこれは仕方がないことかもしれませんが、賃料が安いんですよね…
借主にとって賃料が安いことは素晴らしいことです！ただ、貸主からすると、もっとほしいなーなんて思ったりします。「空室リスク」を抑えるためには必要なことなんですけどね…
もっとも、管理代行方式であれば賃料は自由に決められるので、初期設定より上げることは可能です。
自分でちょうどいいという価格設定を決められるので、ゲームが好きな人等にとっては、面白いポイントかもしれません！
現状、プロパティエージェントに持っている不満は賃料もう少し上げてもいいんじゃない？ってことくらいです。他はとても満足しています！
４．今日のハイライト
今日はプロパティエージェント について紹介しました。まとめます！
〈今日のハイライト〉
①プロパティエージェントは東証一部上場の不動産ジョイントベンチャー。
②オーナーはサブリース方式と管理代行方式を選択できるが、管理代行方式を選ぶべき
③プロパティエージェントはアフターフォローも◎
前の記事にも書きましたが、僕はあくまで数社からお話を聞いただけです。ただ、その中ではプロパティエージェントが１番信頼でき、今も満足しています！
それでは、また次回！今日も攻めたソウマでした！
【必見×不動産投資】新築vs中古！今買うべきマンションは？購入までの体験談も。
こんにちは！今日も攻めるソウマです！
昨日は不動産投資についてざっくりと書きましたが、はじめる前はいろいろと不安や疑問がありますよね。
今日はそんな不安や疑問の解消につながるあれこれについて書きたいと思います！
〈目次〉
１．どんな物件に投資すべきなの？
２．不動産会社の人って怖くない？
３．周りの反応は？
４．今日のハイライト
１．どんな物件に投資すべきなの？
不動産投資の１番の悩みはコレですよね。
高いお金を出して購入するのだから、やはり将来もずっと高い賃料を稼いでくれる優良物件を買いたいものです。
僕は今後も投資用マンションを買い足していくつもりですが（現状、株などへの投資ができないので…）、今後もこれじゃないと買わないと決めている条件があります。
それは、ずばり都内単身者向け１Rです。
なぜなら、このタイプの物件はこれからも需要が見込まれ、かつ供給が追い付いていない（ニーズが高く「空室リスク」が少ない）からです。
たしかに、日本の人口はご存知のとおり減少を続けています（2008年くらいからです。）。が、東京の人口は増え続けています。
特に進学や就職のタイミングで上京する若者は多く（僕もそのうちの一人です。）、若者の東京志向はとても顕著です。
さらに若者でなくとも、今は晩婚化のため独身の方が増えています（僕もそのうちの一人です。）。
このような若者や独身の方にとってニーズが高いのは都内の単身者向け１Rなんですよね！
さらに現在「ワンルーム規制」というのがあり、むやみやたらに１Rを設けられないという事態になっています。
「ワンルーム規制」とはざっくりいうと、「このマンションにワンルームは〇戸までしかつくってはいけません。」というものです。
理由は明確ではないのですが、１Rに住む単身者からは税金が回収しにくい（住民票を移さない人も多い。）、このような単身者は地域参加しない傾向がある、といった点からでしょうか。
いずれにせよ、都内１Rの需要がこれだけ高いのに、今後も供給が追い付かないことが予想されます。
もちろんこれは予想なので確実なことはいえないのですが、少なくとも他の地域、他のタイプの物件を選ぶよりは都内単身者向け１Rがよいように思います。
僕が購入したのも都内単身者向け１Rです。僕が物件を購入したプロパティエージェント 
がメインに取り扱っている物件もこのようなタイプです。
では新築と中古だったらどちらが良いでしょうか？
僕の回答は「ケースバイケース」です。
それはそれぞれ効能が異なるからです。
新築は、長く収益を上げてくれる一方で価格が高いので、将来の利益は期待できる一方、最初のうちはローン返済とトントン、もしくははみ出してしまう場合があります。
他方で中古は、収益期間は短いですが、価格が安いので、ローン返済額が家賃収入を下回り、初月から収益をあげることも可能です。また、既に人が入っているため、購入する物件がどの程度人気なのかリサーチすることもできます。
ちなみに、僕は住むなら新築、築浅がいいと思ってしまうのですが、特に外国の人を中心にあまり築年数は気にされないようです。
後から出てくる僕のアメリカ人の友人も、「中古でも全然いい。ただ、英語のメニューが豊富だったりするので、外国人からすると恵比寿や六本木近くが住みやすい。」と言っていました（もちろん英語で笑）！
２．不動産会社の人って怖くない？
これは会社によります笑
不動産会社の方も歩合制だったり、販売数で成績が決まったりするので、こちらがやんわりと断っても、説得されてしまうときがあります。
実は僕もプロパティエージェントから物件を購入する前に、他社から購入意思のない物件を買わされたことがありました…
が、ご存知の方も多いと思いますが、クーリングオフという制度がありますので、不動産会社と別れた後にすぐにクーリングオフしました。
そのときの状況は、不動産会社３人に対し、自分ひとりがカフェの角で圧迫されているかんじでした。
図にするとこんなかんじです（〇が自分です。）。
●●Ⅰ
●○Ⅰ
一一
クーリングオフという制度を知っていたことが安心につながりました！まさか自分が実際に使うとは思っていませんでしたが…
もっとも、クーリングオフの手続きは少しめんどくさい（内容証明郵便の形式には決まりがある等）ことに加え、クーリングオフができない場合もある（相手の事務所で契約をした、自分が呼んで自宅で契約をした、クーリングオフの説明を受けたひから8日過ぎてしまった等）ので、購入意思がないなら明確に断った方がよいです（これが僕はできませんでした。）。
そのため、結婚している方であればご夫婦で行く、きっぱり断れないのであればトイレに行くふりをして電話で断りそのまま帰る等、なんらかの対応を決めておくとよいと思います（僕の場合は、最悪、クーリングオフ、と決めていました。）。
なお、僕が実際に契約したプロパティエージェント はそのようなことはありませんでした。営業担当者とは今でも仲が良く、プライベートで呑みに行ったりしています笑
僕がクーリングオフをした会社の名前は伏せますが、みなさんも本当に納得のいく物件を購入してもらえればと思います！
３．周りの反応は？
「投資用マンションを購入した」と周りにいうと、友人の反応は驚くか「大丈夫？」と聞かれるかの大きく分けて２種類でした。
おそらく半年前の僕も、友人から「投資用マンションを購入した」と聞かされたら、どちらかの反応だったと思います。
ただ、周りの友人の意見は、どれも抽象的な不安なんですよね…
例えば「オリンピックの後大丈夫なの？」と聞かれることがよくあります。
ただ、オリンピックの後に急激に人口が減るわけでもないし（日本人も外国人もオリンピックがあるからといって東京に移住してきていません。）、選手村が一部マンションになって供給が増えるとしてもそのエリアに限ってのことです。
「東京の人口も将来的に減っていくらしいよ。」ならわかるのですが、「オリンピックの後大丈夫なの？」は理論的ではないと僕は思っています。
また、そういうことを言う友人はiDeCoやふるさと納税など、メリットのある節税対策等もしていませんでした。
少し前の僕もそうでしたが、日本人は保守的なので、お金を失うリスクが伴う投資に対してネガティブなイメージを持ちがちです。
僕の友人にアメリカ出身の方がいるのですが、その人は興味をもって話を聞いてくれ、最後に「Exellent!」と言ってくれました笑
僕もいままでは保守的だったのですが、今の時代は「何もしないことがリスク」と言われるように、いろいろと調べたうえで、自分の信じた道を進み始めることが何より大切だと思いました！
４．今日のハイライト
今日は不動産投資に関わる不安や疑問にかかわることを書いてきました。今日のハイライトはこんなかんじです。
〈今日のハイライト〉
①おすすめは都内単身者向け１R。新築、中古はニーズに合わせて。
②購入意思のない場合はきっぱり断る。断れない場合はクーリングオフを。
③何もしないことがリスク！周りの声よりも自分を信じて！
次回ももう少し不動産投資について書きたいと思います！
以上、今日も攻めたソウマでした！
