【不動産投資のポイント②】 地方住まいの方も必見！東京の投資用不動産を選ぶ時のポイント（物件タイプ編）！

こんにちは！今日は攻めるソウマです！

不動産投資のポイント①では立地について考えてみました！立地は重要です！ソウマのエージェントによると実際に投資する物件を見に行かない人の方が多いそうなのですが、ソウマは見に行く派です。

近くにコンビニがあるか、日当たりはどうか、近隣住民のマナーはどうか（ゴミ置き場等です。）…などなど、実際に住む人の観点から見るようにしています。

今日は、立地と同じく重要な、「どんな物件を買うか？」、物件のタイプについて考えていきましょう！

〈今日の目次〉

①新築と中古どちらを買うべき？

②買うべき間取りは？

③今日のハイライト

①新築と中古どちらを買うべき？

新築と中古では、投資の目的が異なりますので、どちらがいいということはありません。

・ローンについて

新築の方が中古に比べ価格が高いため、月々の返済額が高くなります。

具体的に考えてみましょう！

新築が３５００万円、中古が２５００万円とします。同じ条件で築年数が１０年くらい違う場合は、１０００万円くらい違うので、これくらいが妥当かと思います。

この場合、３５年ローンであれば、新築では月々１０万円ちょっと、中古では月々7万円ちょっとです。

「新築なら３５００万円÷３５年＝１００万円／年（8万円／月）じゃないの？」と思った方もいると思いますが、残念ながら団体生命保険料や利子を考えるとこれくらいです。中古も同じくこれらがかかります。

他方で、新築であれば家賃が12万円、中古であれば10万円くらいの家賃収入が得られます。

そうすると、新築なら12万円ー10万円ちょっと＝2万円弱、中古なら10万円ー7万円ちょっと＝3万円弱の差益が生じます。

実際はここから管理費や修繕積立金が引かれたり、家賃がもう少し低かったりするので、新築ならトントンの場合も少なくないのですが（赤字の場合もあります。）、中古であればほとんど毎月黒字になります。

他方で、同じ条件のマンションなので、マンションとしての寿命も同じです。

中古の方が10年老いていると仮定しているので、中古の方が10年先に寿命を迎え、稼いでくれなくなります。

そのため、新築は将来を見据えた投資（資産形成）、中古は資産形成も見据えつつ、毎月の利益も得たい方におすすめです。

ここまでのお話を聞いてピンときた方もいるかもしれませんが、新築と中古をセットで持つと、お互いのデメリットをカバーしつつ、メリットを享受できるので、セット買いもおすすめです！

ソウマも新築と中古を１室ずつ持っています！

・立地について

実は新築と中古にも、それぞれおすすめの立地があるとソウマは考えています。

中古を買うなら、六本木、西麻布、恵比寿エリアがおすすめです！

これはソウマの友達のシャノン（アメリカ人）から聞いたのですが、アメリカ人は築年数を気にしないそうです。

その代わり、レストラン等で英語のメニュー表記も用意されていることが多いこれらのエリアは住みやすく、外国人に人気とのことです。

逆に日本人、特にハイサラリーな人は築年数を気にする傾向があるので、港区や千代田区等、丸の内エリアにお勤めの方が住みそうなところは中古ではなく新築の方が人気が出ると思います。

そういう意味では、学生は築年数よりも家賃の安さを気にする傾向にあるので、大学の近く（大学の近くを過信してはいけないことはポイント①で書きましたが）等は中古ということもありだと思います。

設備について

新築と中古だと設備も違います。

例えば、ソウマが買ったのはプロパティーエージェントの「クレイシア」シリーズですが、新築の方はネット完備なのに対し（借主は無料です！）、中古にはついていません。

ネット完備はまだ珍しいのですが（入居者が自由に加入できるというのは多いですが）、例えばエアコン等はついているのが通常です。

中古を購入するときは、設備が現在の入居者が求める一定水準に達しているかを確認することが大切です。

②買うべき間取りは？

ソウマは１Kタイプの25㎡以上（30㎡以下）と決めています。

これは、独身の方をターゲットにしているからです。

晩婚化が進み、20代の多くは独身です。少なくとも、進学や就職で上京する人のほとんどは独身です。

現在、東京の人数の増加は若者の増加が大半を占めていますから、これらの方をターゲットに不動産選びをするのが理にかなっているとソウマは思っています。

逆に、40代、50代になると選択肢が増えます。東京でも一戸建てを持ちたいという方もいれば、マンションを購入して住むという方もいますし、田舎に帰るという方もいると思います。

そう考えると、マンションの安定的な需要者層は20代、30代の若者、独身向けのワンルームタイプになります。

次に25㎡以上という点ですが、これは東京の平均的な広さです。22～23だと少し狭いなと感じ、30くらいあると少し広いなと感じます（ソウマの主観です。）。

広い分には快適でいいのですが、狭いのは少し困ります。

入居者は部屋選びのときに広さを聞かれます。口頭だと細かいニュアンスも伝えられますが、最近増えてきたネットやアプリで条件を指定して気に入った物件を紹介してもらえるサービスを利用するときは細かいニュアンスは「備考欄」に書くしかありません。

このとき「広さ」の項目はたいてい5㎡区切りになっています。

そうすると、24㎡の物件を購入してしまうと、25㎡以上を指定したユーザーに物件情報が届かなくなってしまう場合があります。

他方、広い分にはいいのですが、広いと賃料も高くなるので、あまり広すぎる物件は選ばれにくいです。

ソウマもそうなのですが、少し高いお給料をいただくと、家賃が高いところに住みたくなります。今のところも結構高いです（17万円くらいです。）。

が、途中で気づきます。寝に帰ってくるだけの家にこんなに家賃払うのはもったいないな、と。ソウマはもう少しで引っ越します。２年の契約満了前です。

そうすると適正な広さ、適正な賃料の物件がやはり人気で、ソウマの場合は25㎡ちょっとと思っています。

あとは入居者と同じ立場で考えればおのずと良い物件かはわかってきます。例えば、形がいびつなものよりも正方形、長方形のもの、（価格が同じなら）角部屋などです。

３．今日のハイライト

今日は物件タイプについて投資用物件選びのポイントを書きました！

〈今日のハイライト〉

①新築は毎月のローンは高いが、長く収益を上げてくれる。逆に中古は毎月のローンは低く、黒字になりやすいが収益をあげられる期間は新築に比べ短い。

②中古を購入するときは立地と設備も要検討！

③物件タイプは25㎡以上の１Kタイプがおすすめ！

みなさまが良い物件に巡り合えることを祈っています！

以上、今日は攻めるソウマでした！

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